房價未納CPI失真?主計總處擬擴大房租樣本參考實價

通膨陰影還未散去,房價漲也帶動房租走揚,引發外界對於消費者物價指數(CPI)統計失真的質疑。圖/聯合報系資料照片
通膨陰影還未散去,房價漲也帶動房租走揚,引發外界對於消費者物價指數(CPI)統計失真的質疑。圖/聯合報系資料照片

通膨陰影還未散去,房價漲也帶動房租走揚,引發外界對於消費者物價指數(CPI)統計失真的質疑。主計總處官員表示,已持續擴大樣本數,並規劃未來房租調查時,參考租金實價登錄。

CPI僅調查房租,未納入房價,屢次被學者質疑無法反映民眾生活成本;央行近日公布第3季理監事會議事錄摘要,會中除了聚焦通膨議題,居住成本高漲的情況下,CPI是否能呈現真實物價也引發論戰。

有位理事建議將住房成本反應在CPI上,另位理事則指出,歐洲央行(ECB)多年前就考量將自用住宅房價納入物價指數,雖然尚未正式取代目前物價指數,但顯示除了房租,已經思考自用住宅房價上升對物價指數的影響。

對於物價統計未納房價,主計總處說明,台灣CPI是根據聯合國(UN)、國際貨幣基金(IMF)等國際組織共同編撰的CPI編製手冊規範,符合國際標準;各國採用一致性規範,統計才能進行國際比較。

在此原則下,CPI衡量的是一般家庭購買「消費性」商品及服務的價格水準變動情形,涵蓋食、衣、住、行、育、樂等「消費性」支出;購買股票、房地產等「資產」支出則不計入。

主計總處綜合統計處專門委員曹志弘補充,購屋支出非CPI衡量的範圍,但住宅提供的居住服務會納入CPI,也就是住宅租金。

曹志弘解釋,居住服務可分為租屋與自住,前者又分為私有住宅出租與社會住宅出租;主計總處持續精進統計方法,私有住宅出租的樣本數已經從先前的1200多戶,增加至今年的1300多戶,並規劃參考租賃實價登錄,選取具代表性的資料納入CPI統計。

外界質疑主計總處參採1.6萬戶社會住宅的租金資料,社宅租金低於行情,將壓低指數表現,曹志弘說明,住宅租金樣本數涵蓋私有住宅1300多戶、社會住宅1.6萬戶,社宅樣本數明顯較多,是因社宅租金屬於公務資料、容易取得,但實際權重只有0.02%,對CPI房租權重15.2%的影響微乎其微。

至於自有住宅,主計總處與美國、英國及日本等多數國家做法相同,採「租金等價法」衡量,以市場實際租金估算自有住宅的價格。

曹志弘也指出,今年上半年台灣房價漲9.8%,前10月房租指數累計漲1.58%,參考他國數據,歐元區上半年房價漲9.5%、房租漲1.5%,日本房價漲9.3%、房租持平,南韓房價漲6.1%、房租1.9%;將台灣房價與房租上漲的趨勢與國際相比,「沒有明顯低估」。

主計總處並表示,各國CPI不含房價,但多會另編房價指數掌握相關資訊。如美國民間標準普爾公司編製S&P/Case-Shiller房價指數、英國Halifax銀行編製標準房價指數、新加坡房地產交易所編製住宅價格指數。

台灣方面,除了國泰建設、信義房屋等民間房屋仲介業者有編布相關房價指數,內政部也分析大量的全國不動產實價登錄交易資料,按季公布全國及6都住宅價格指數。

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