限貸令重擊房市！交易量急凍、亂象擴散　專家警告：中產買房恐成「政策孤兒」

在央行祭出「限貸令」後，全台房市明顯降溫，從建商、買方到銀行端皆受到波及，市場交易量大幅萎縮，亂象接連浮現。多位專家指出，政策雖以抑制炒房為出發點，但實際衝擊到最大族群卻是以自住、換屋為主要需求的中產階級，呼籲政府應正視政策副作用，避免造成更多「政策孤兒」。

根據市場統計資料顯示，今年前三季全台買賣移轉僅約 19.5 萬棟，年減超過兩成八，創下近年新低。房地合一稅收也同步下滑，1 至 8 月稅收僅約 345 億元，較去年同期減少兩成一，反映出交易急凍對財政、產業與市場的連鎖影響。

政策上路後，房市出現一連串「十大亂象」，包含預售屋買方原本取得八成貸款，但交屋時僅核貸五成，必須臨時補齊數百萬元自備款；部分換屋族因第二屋限貸，無法如期取得貸款，陷入被迫違約的風險；銀行為降低風險，對於都更、危老等案件也更加趨於保守，導致貸款流動性全面緊縮。

此外，高價住宅的界定因房價普遍上漲而被推升，使部分中南部原本並非豪宅的物件也被列入控管範圍，造成更多買方申貸受阻。不少建案在交屋潮中發生催繳尾款、估價不足、建商財務狀況惡化等問題，自救會因此紛紛成立，市場動盪加劇。

專家指出，這波限貸令影響最深的並非投資客，而是「只想安穩成家」的中產家庭。已有案例顯示，購買總價約 2 千萬元的預售屋，原先估貸八成，交屋時卻僅獲准五成，必須額外籌措 600 萬元才不會斷頭。法律界也指出，類似糾紛在今年暴增，恐衍生更多違約與訴訟。

產業人士呼籲，政府應重新盤點限貸政策的適用範圍，避免將自住換屋族與投資客一併管制，並建議未來預售合約應明訂「貸款不足可無條件解約」之保障機制，以降低一般買方因估價落差而承擔的風險。有專家更倡議，台灣應設立統籌不動產政策的專責機構，以確保市場調控、貸款監理與居住政策能更具連貫性。

面對市場急遽變動，專家提醒民眾：若有購屋需求，應重新評估貸款成數的可能落差，避免僅依銀行口頭試算而輕忽自備款缺口；同時務必檢視合約中是否已納入貸款保障條款，以確保未來交屋時不會因政策變化而承擔額外負擔。

隨著政策效應持續發酵，房市後續如何演變、政府是否調整方向，成為全民關注焦點。多位專家一致認為，唯有在抑制炒房與保障自住需求間取得平衡，才能真正落實居住正義，讓台灣房市在劇烈波動中回到健康軌道。