張旭嵐／換屋族「淚滴卡卡」！限貸令沒鬆綁 先買or先賣優缺點一次看

限貸令卡住許多購屋族的腳步，連新青安族或首購族都需要排隊等候，不過換屋族更頭痛，要貸款仍得簽切結，且限制一年內得出售第一屋，央行在貸款上綁手綁腳，就是擔心掛一漏萬，防堵非自住投資客有機可趁。

不過真換屋族可就要淚潸潸，面對家庭人口成員增加，或是因為工作生活需求需要移居換屋者，此時眼淚哭不出來，也吞不下去，真是進退兩難。

目前換屋族面臨的兩種做法，先買再賣，或是先賣再買，各有優缺。

先買再賣 簽切結書仍是首購

目前央行採取「簽切結換信任」的作法，也就是確認「真換屋」的身分，同意一年內出售原房產，以便享有銀行首購貸款的條件，反之，若沒有在一年內出售，則銀行有權追討所享有的低利，和收回三成貸款額度。

雖然有了切結書的方式，緩解貸款成數上的衝擊，不過須在一年內賣掉舊屋，這中間變數仍多。包括依照近期申請房貸的排隊撥款流程，至少要三個月起跳，加上銀行作業和帳務編列考量，年底收件撥款速度趨緩，急起來真會要人命！還有裝潢工程期的考量，從丈量畫圖到施工，缺工潮之下，一切都快不了。所以現在換屋族買新房後要交屋入住，恐怕都要個半年八個月。

一旦搬家入住新屋後，再整理舊屋，打掃乾淨後出售，依照現在的市況，要等到有能力貸款的買方，出理想的價格，都需要緣分，若面臨出售的期限在即，多少會有讓利銷售的壓力，也形成財務上的變數。

先賣再買 可享新青安貸款

比較起來，先賣再買，就成了相對安全的作法，尤其是財務預算比較有限的換屋族，比較建議先賣屋再規劃下一步。好處是可以依照自己的步調，有理想價格再脫手，也更有把握安排下一屋的頭期款，何況，名下無房無貸，就還有機會使用利率較低的新青安貸款，一舉數得。

缺點就是換屋的空窗期，需面臨暫時租屋的問題，也就是可能得搬家兩次，增加居住成本和麻煩。不過，如果買方是非新青安購屋者，還可以商量是否可以短期售後回租，直到買到新屋之後再一次搬家，減少換屋過程的麻煩。

央行鐵了心要打房，雖然為換屋族開了「切結小門」，但是換屋族仍是左右為難，若真要換屋，可得多方排列組合，若原本只是為了舊換新的自住族群，也可考慮局部裝修的方式，將舊屋況更新，也可以讓換屋計畫減壓延後，伺機待發。