賣厝阿明／買房置產必讀 預售屋保固與成屋瑕疵擔保有何不同？

有網友在臉書團買房知識家發問，自己購買預售屋，交屋才三年多，一場大雨過後，牆壁就開始漏水，網友不禁開始擔心：預售屋有沒有保固？預售屋適用瑕疵擔保原則嗎？要找誰負責呢？

一般來說，預售屋出現問題，消費者可以依據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》在一定期限內向建商要求保固賠償；若是成屋有問題，則適用《民法》「瑕疵擔保原則」，法源依據不同。

阿明建議網友可先看預售屋履約擔保中使否記載防水保固，就算沒有記載防水保固，也可根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》第17條：「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物等)負責保固15年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚等）負責保固1年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。」才能向賣方請求賠償。

而網友的房子只是下了一場雨就發生這樣的情況，並不是發生颱風、地震等重大天災，所以賣方不得以不可抗力之因素拒絕賠償，網友是可依法據理力爭來保障自己的權益。

如果賣方若不願負責，網友還可依據《消費者保護法》第17條第2項：「應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：⋯⋯三、預付型交易之履約擔保。⋯⋯」及第17條第3項：「賣方不得隨意免除或限制買方的權益。」維護自身權益。

這邊有一個案例，111年彰化就曾有買方購買預售屋，保固期內樓上住戶的洗衣機排水孔破裂，導致排出之水從自家牆壁溢出，反應後建商卻不願修繕，最終依《消費者保護法》第43條召開調解會議，建商才答應承擔保固修繕責任，未修繕部分則先賠償4萬元。

提醒大家在成屋買賣部分，通常會分中古屋和新成屋二種型態，若購買成屋遇到瑕疵，在《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》中，沒有直接規定成屋保固期，因此成屋出現問題，需參照《民法》第365條，買方在五年內發現瑕疵，需於六個月內向賣家提出告訴，若超過六個月未提出，則視同放棄請求權，無法再要求減少價金或解除契約。

白話文就是預售屋保固與成屋瑕疵擔保從法源上就不同，預售屋有明訂的15年保固期，成屋瑕疵擔保則需參照民法辦理。

而不論是買預售屋或成屋，遇到瑕疵不僅需花費心力時間請求賠償，還可能面臨求償無門、建商或賣方推託的情形，阿明建議買方簽約前詳細閱讀合約，了解賣方的保固範圍與瑕疵內容，尤其在房屋點交前，要特別仔細檢查是否有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵（最好是能聘請專業驗屋公司），才能更有效率的維護自身權益。

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