張旭嵐／買小宅的如意算盤 注意這個關鍵密碼！

一位女性朋友，幾年前買的預售屋，終於等到今年要交屋，正式成為有殼族，歡喜之心，喜不自勝。由於建商配合的銀行，提供八成貸款，還搭配利率地板價，已經算是銀行的最大優惠方案。不過她為了手頭資金更寬裕些，希望還能貸到40年期，問我是否有門路可以推薦。為了幫好朋友圓夢，當然盡力四處打聽，不過我一問才知道，原來她買的是小宅，而且權狀坪數就這麼不剛好，只有14.9坪，剛好低於小宅貸款的關鍵密碼「15坪」！

果真，我幫她問了一家我熟悉的銀行，就因為差這麼0.1坪，直接回應無法承做！

台北市像她一樣買15坪以下小宅的交易還真不少，根據內政部不動產資訊平台2023第二季交易資料，臺北市3833筆住宅交易中，就有1007筆是買15坪以下小宅，占26.3%，也是全台小宅交易占比最高的縣市，等於每四筆交易就有一戶是買小宅，其中，中正、大同和中山區，是小宅交易最熱的區域！

商業發達的北台灣，都會區發展早，素地有限，受限於開發成本高，以今年台北市平均單價達72.8萬，預售屋單價動輒百萬以上，總價壓力下，導致新案或都更推案也朝小坪數規劃，且因工作北漂的人口多，小宅需求增加，加上小宅具備低總優勢，自住或置產門檻親民，使交易量持續看好。

小宅的總價雖低，但是不少銀行針對權狀未滿15坪的小宅，放款態度較保守，貸款成數僅有六到七成，甚至有些銀行的認定標準是：主建物和附屬建物合計若低於15坪不放貸！如此一來，就算小宅總價門檻再怎麼低，都有可能因為少了一成貸款金額，而增加自備款的負擔，或者排擠到裝潢和添購家電的預算。

以台北市單價百萬的小宅來說，若未滿15坪，總價雖然控制在1500萬以內，但因為僅能貸六成，自備款至少得準備600萬，不過若是同單價物件能多買一坪，16坪小宅則有機會以八成貸款來承做，雖然總價多100萬，達1600萬，但自備款卻只要320萬，少準備280萬現金，財務壓力真的差很大！

最怕的還是，許多銀行不做小宅貸款，直接購屋夢碎。因此對於首購自用族群而言，光看最低總價，不見得是最精打細算的買法，由於各家銀行對於小宅的貸款標準認定不同，建議可以先向多家往來銀行打聽，並優先選擇主建物加附屬建物逾15坪的物件，才有機會貸好貸滿，輕鬆成家。