台中「店王」月租120萬降到49.99萬！試算資產估值差4億 得勝老闆揭房東寧空不降租原因

「得勝老闆教買房」日前在影音內容中點出台中精華商圈店面現況，引發市場關注。他指出，位於台中公益路與大墩路口的知名「店王」，過去月租金最高曾喊到120萬元，如今重新招租開出49.99萬元，單月租金落差高達約70萬元。

得勝老闆回顧該店面歷史表示，當年「赤鬼牛排」曾在此營業，原本月租金約80萬元，後來因房東將租金一次調漲至120萬元，赤鬼牛排選擇撤出搬離，導致該店面一度空置近10個月，最終租金還是降回80萬元才順利租出。到了2026年，該店面再度重新招租，開價已降至49.99萬元。

他進一步分析，租金大幅調降背後，真正嚴峻的並非只是每個月少收70萬元租金，而是牽動整棟資產的估值邏輯。若以2%的投報率回推計算，當月租金為120萬元時，店面推估市價約達7億多元；若月租金降至49.99萬元，推估市價則縮水至約3億元，前後帳面推估價值相差達4億元。

得勝老闆澄清，這並非指該店面實際市價真的直接跌掉4億元，而是藉此點出商用不動產房東的真實心態。許多店面房東寧願長期空置也不肯輕易降租，主因在於收益法估價下，租金一旦下修，未來買方願意承接的資產價格也會連帶重挫。他直言，對許多高總價店面而言，房東最擔憂的往往不是短期空置，而是租金一降導致整體身價跟著跳水。

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