昔1字頭親民區如今買不起！新竹建商疊價效應：外溢連蛋殼南寮都衝5字頭

新竹房價在短短數年間迅速翻倍，背後的定價機制究竟如何運作？房產Podcast《地產好學聲》主持人Ting、Sam邀請資深房產企劃阿文哥，深入解析新竹建商特有的「定價比價效應」。

阿文哥指出，新竹房市長期存在極強的錨定效應，同區域內的建商彼此高度連動，只要平價建商率先開出新價格，一線品牌建商便會順理成章往上疊加，層層推升下導致整體房價居高不下，甚至一路向外推擠至外圍蛋白區。

阿文哥以市場常見的定價策略為例解析，新竹建商推案時絕不可能主動降價求售。

若平價導向的指標建商在某區段開出每坪60萬至70萬元的行情，在地的優質品牌建商便一定會以該價格為基準，每坪再往上疊加5萬至8萬元甚至更多。

當區域行情被逐步墊高後，更高端的品牌建商自然會開出更高的天價。這種定價錨定心理，讓新竹房價在多頭時期呈現階梯式的跳躍成長。

高昂房價進一步引發了劇烈的「外溢推擠效應」。

主持人Ting與Sam觀察，當竹北蛋黃區房價飆上7、8字頭甚至看齊9字頭時，許多買方無力承擔，資金被迫流向外圍的芎林、新埔等地，就連傳統上被視為平價親民、過去僅約1字頭的南寮地區（蛋殼區），近期實價登錄也驚見4字頭、5字頭的成交行情。

阿文哥分析，隨著全台房市景氣進入盤整期，過往靠比價堆疊出來的蛋白外溢區將面臨檢驗，購屋族應審慎評估地段基本面與自身還款能力，切莫追高盲從。

◎本文獲 地產秘密客 Ting & Sam 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。