繼承談不攏先辦共同共有？專家揭老屋處分惡夢：未來都更分屋動彈不得

隨著全台老宅屋齡持續攀升，不動產繼承衍生出的「共有產權」問題，成為阻礙資產活化與都市更新的重要關卡。

稅務專家蔡怡澄表示，繼承發生時若未預先透過分割協議妥善分配，房產往往會由繼承人全體均分，但在實體使用上不可能按比例切割空間，一旦進入處分或都更程序，共有型態將帶來極大困擾。

蔡怡澄分析，共有型態主要分為「分別共有」與「共同共有」兩種。

若為分別共有，各共有人雖擁有各自明確的權利範圍與持份比例，理論上可獨立處分自己的持份，只要依法通知其他共有人行使優先購買權即可出售。

然而在不動產市場實務中，極少買方願意承接持份不完整的房屋，導致持份物件的市場變現能力大打折扣。

若是土地分別共有，共有人亦無法自行劃地為王，必須經過土地分割程序或簽訂分管協議才能明確使用範圍。

假如演變成「共同共有」，情況將更加棘手。

蔡怡澄指出，實務上常見因繼承人中有未成年人，法定代理人依法無法逕行代簽遺產分割協議書（除非向法院聲請選任特別代理人），為了避免逾期申報遺產稅遭罰鍰，代書通常會先協助登記為共同共有。

另一種情況則是繼承人談不攏遺產分配，因而先登記為共同共有等待共識。在共同共有的狀態下，每個繼承人並無具體持份比例，連申報遺產稅都必須自行舉證繼承系統表以計算潛在權益。

這類產權糾紛在雙北老屋都更案中尤為明顯。當老屋參與都更走權利變換程序時，估價師會分別核算每一戶的產權價值，讓地主依自身權利價值挑選新成屋。

但若該戶屬於「共同共有」，由於內部產權無法明確切割個別價值，依法必須由「全體共同共有人」一致同意才能進行選屋。

只要其中一位共有人持反對意見或失聯，整戶都更選屋程序便會徹底卡死，大幅增加後續整合難度。