東京新案海外買家「台灣人占6成」超越中國！專家提醒：買房不能換身分

台灣人正快速成為日本房地產市場的重要海外買家。YouTuber志祺在節目根據《日經亞洲》資料指出，2025上半年東京二十三區購入新建公寓的海外居民中，高達六成都是台灣人，人數甚至超越中國排名第一，顯示台灣人赴日置產的熱潮正盛。

對此，日本不動產專家黑岩於訪談節目中深入拆解外國人購屋法規，並提醒投資人留意不同區域的隱形風險。

外國人買房不能取得簽證

黑岩指出，外國人在日本買房幾乎享有與日本國民相同的待遇。只要資金與貸款額度充裕，買房完全沒有數量與上限的限制，無論是一間房、一棟房甚至土地皆可購買。

不過，黑岩特別提醒，在日本買房和身分一定要分開考慮，「絕對不能透過買房子來取得日本簽證或居留權」，沒有長期簽證者每年在日本停留仍受限於180天以內。

此外，在挑選產品時，公寓的資產價值與流通性遠遠大於透天（一戶建）；日本市場對於「徒步離車站10分鐘以內」有著極高的剛需，因此精華車站10分鐘範圍內多數興建公寓，10分鐘以上才會蓋透天。

滑雪屋投報飆3成藏修繕地雷

針對置產區域，黑岩分析，台灣人最熱門的投資地點以東京、大阪與京都為主。

東京23區資產價值最高、轉手流轉性最好，但單價高且投報率較低，僅約2%到3%；大阪則具備較高的CP值與投報率，且後續有賭場等各項開放政策利多；京都則因文化環境吸引喜愛一戶建或飯店的買家。

至於近年熱門的滑雪度假屋（如長野縣白馬），黑岩直言雖然雪季營運三、四個月能創造20%到30%的極高投報率，但背後風險極大。

其餘九個月投資人必須面對高昂的維護成本，包含刷漆、劈柴、修屋頂、通管道、白蟻及抓漏等問題，加上日本當地人工極貴，隨便修繕一次就可能花光一、兩年的收益，切莫只看表面回報而忽視日常維護的沉重開銷。