央行暫不升息...別高興太早！何世昌點「第4季升息機會高」：房貸族壓力未減

中央銀行日召開第3季理監事會議，正式對房市祭出兩大鬆綁措施：自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成調升至七成，並取消建商購地貸款18個月內限期開工規定。

央行總裁楊金龍指出，截至今年7月底，全體銀行不動產貸款集中度已由2024年6月的高點37.61%降至34.44%，創下近20年新低，調控已見成效，政策不宜再「硬梆梆」，未來將採取「Step by step」逐季檢討。

調控指標達標 二戶成數與開工令雙雙鬆綁

房產專家何世昌分析，自2024年祭出第七波信用管制以來，央行緊縮目標多已實現。

除了放款集中度大幅下滑，成屋價格跌幅逾4%、國泰預售屋指數轉跌，加上民眾看空後市、購屋意願降至低點，皆符合官方設定的軟著陸條件。考量營建業面臨缺工與土方問題，央行此次一併鬆綁18個月動工限制，免去繁瑣憑證並交由銀行自主風控，實質給予換屋族與建商適度喘息空間。

通膨逼近升息邊界 利空提前反映民間利率

儘管房市管制微幅鬆綁，但升息陰霾並未完全散去。何世昌指出，國內經濟動能強勁，加上CPI年增率突破2%，央行下半年具備升息條件，但受傳產出口疲弱與內需疲軟牽制，第4季動作機率仍高於第3季。

事實上，民間銀行早已自發性拉高資金成本，一般非新青安首購利率拉升至2.5%到2.6%、第二戶上看3%、土建融更達3.5%，官方利率尚未調升，市場利空早已提前反映。

市場最大痛點是「貸不到」 自住族還款壓力未減

何世昌強調，第二戶成數雖放寬至七成，但當前房市核心痛點在於行庫放款額度滿載，房貸普遍面臨1至3個月的排撥期，「貸不到」的殺傷力遠大於「利率貴」。

此外，若後續跟進升息，自住客每月實質房貸支出勢必進一步加重。央行也直言，為防資金再度過度湧向不動產，絕不可能一次性全面大解禁，後續政策仍將隨市場反應動態微調。