房子0貸款留給小孩比較沒負擔？專家搖頭：「附有房貸繼承」才是省稅王者

不動產如何移轉最節稅？附房貸最划算

前面向各位介紹贈與稅以及遺產稅的案例中，不斷拿不動產來舉例，那麼，不動產如何移轉給下一代最節稅？

假設某父親有配偶及2位滿20歲子女，還有價值3.3億元的不動產（位於臺北市大安區），其土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬元。

這筆財產用生前贈與或繼承移轉給下一代，以及繼承依其所遺的財產為現金或為不動產，所納遺產稅或贈與稅金額會大不相同。用贈與移轉，可分為4種方式：

1. 贈與現金。
2. 以父親名義買房，再贈與子女。
3. 父親簽約買房，但登記在小孩名下
4. 以父親名義買房，並借房貸6,000萬元，再贈與子女，而房貸由子女負擔。

用繼承移轉則可分為3種方式：

1. 被繼承人留給繼承人現金。
2. 被繼承人留給繼承人不動產。
3. 被繼承人留給繼承人房貸6,000萬元的不動產。

綜合以上7 種方式，來比較不動產如何移轉最節稅，結果如圖表3-4。

從圖表3-4 分析來看，不動產以附有房貸繼承最省稅，接著是附有房貸贈與……。

不過，自從房地合一稅開始實施後，如果未來有要出售不動產換取現金，則此規畫方式的稅負效果尚需個案分析，才知整體是否較為節稅。

2020 年，財政部發布解釋令，核釋繼承的房地若有貸款餘額超過繼承時之房地現值部分，屬於繼承人因繼承該房地之額外負擔（房貸），未來出售時無論依舊制或房地合一稅新制計算，可將差額自交易所得中減除，降低繼承人稅負負擔。