3間房價值6千萬0房貸...借貸卻核不了！專家嘆：沒穩定金流房子只是磚頭

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「我買房想貸款，有人、有房，銀行一定會借錢給我吧？」​每次聽到朋友這樣問，我都不急著回答，​因為我理解，在絕大多數人的觀念裡，​這條公式是天經地義的：​人 ​＋ ​房子 ​＝ ​貸款。

​但現實世界，往往比數學公式更殘酷一點，​每當這時候，我總會請他們借我幾分鐘，​我想講一個真實的故事，一個徹底顛覆你三觀的貸款案子。

​前幾年，我協助家裡一位長輩處理財務，​這位長輩辛苦了大半輩子，累積了豐厚的資產，​他名下擁有三間地段極佳的房子，​重點來了：​這三間房子的貸款早已全部還清，​乾乾淨淨，沒有任何抵押設定，產權清楚得像一張白紙。

​我當時稍微做了一下市調與估價，​這三間房產加起來的總市值，​保守估計，落在新台幣​6000​萬元左右。

​​身價​6000​萬，​聽起來非常有實力，對吧？​在一般人眼中，這就是妥妥的「有錢人」。​因為長輩當時想要週轉資金做投資，​我想著這條件簡直完美，於是信心滿滿地幫他送件，​為了爭取最好的利率，我一口氣問了20​家銀行。

​​等待的過程，我甚至在想，是要選利率低的？還是選寬限期長的？​直到最後一家銀行的回覆傳來。​現在，我想請你猜猜看，​拿著6000​萬的乾淨房產去抵押，銀行最後願意借我們多少錢？

​​我常跟朋友玩這個猜謎遊戲，​大部分的人很樂觀：「打個八折，少說也有​4800萬吧？」​保守一點的說：「現在打房比較兇，可能只有3000​萬？」​悲觀過頭的說：「唉唷至少也有1000萬啦，怎麼可能更低？」​還有朋友開玩笑猜了個5566​萬。

​​我都笑著問：「下好離手了嗎？這是你的最終答案嗎？」​他們看著我的表情，開始猶豫：「不會吧...難道會更高？」​我搖搖頭，公佈了那個震驚全場的答案。​​最終的核貸金額是：0​元。

​​你沒看錯，​不是成數降低，不是利率變高，​而是一毛錢、一塊錢都不願意借，​20​家銀行，全軍覆沒。

​​當時我也很錯愕，甚至覺得憤怒，​我直接打電話去跟銀行的承辦窗口理論，​「這幾間房子實價登錄就在那邊，​值六千萬耶！為什麼都不能貸？」​銀行人員冷靜的回覆我：​「因為你家長輩的存摺裡，完全看不到每個月的『固定收入』。」​我繼續帶著火氣問他：「就算你今天只借​1000​萬，這個擔保品的價值也綽綽有餘，​你們完全可以確保債權啊！」

​電話那頭，銀行人員也有點火氣來了：​「孔先生，你可能搞錯了重點，我們銀行借你錢，是為了賺你的利息，我們並不想要你的房子，一旦你倒帳、繳不出房貸，銀行就得走法拍程序，​你知道這有多麻煩嗎？我是承辦業務，我不僅要寫一堆檢討報告，​說明當初為什麼放款給你，​然後這筆壞帳還會直接扣我的考績、砍我的年終獎金！​我只是想有個穩定的薪水好嗎？」

​幾使經過這麼多年，我依然能想起當年對方不爽的聲音，​但是他的不爽，讓我理解到，​這個世界不在意你的想法，只在意你有沒有按照他的想法。

​​以下是我的3點經驗，希望對你有幫助：

​​1.人 ​+ ​穩定的還款來源 ​(現金流) ​+ ​房子 ​= ​貸款
​少了中間那一項，房子就只是昂貴的磚頭。
​​2.有房不代表有錢　有現金流才叫有錢。
​別只拿權狀證明身價，請拿存摺證明。​銀行審核的不是你的「財富總額」，​而是你的「持續償債能力」。
​​3.穩定比巨大更重要
​銀行討厭「驚喜」，喜歡「規律」。​比起一個月賺​100​萬、下個月掛蛋的暴發戶，​銀行更愛每個月準時領​5萬的公務員。

​​在銀行眼中，沒有「現金流」的資產，只不過是一堆昂貴的磚頭。​如果你身邊有朋友正在準備買房、或是打算用房子增貸投資，​那一定要分享這篇提醒他。​與其讓他自己浪費時間送件被拒絕、​甚至留下聯徵紀錄(送件超過三次就會出局)，​不如現在就了解「銀行的語言」。

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