賣房眉角多！專家曝「9大迷思」：開高價留空間給買方殺不會比較好賣

在房仲這一行做了8年，跟許多屋主接觸下來，發現很多人對賣房不是很瞭解，但是每一個人又有自己的一套想法，有些人覺得賣得好關鍵在廣告多下一點，也有人覺得價格設高一點，反正可以慢慢談，又或許覺得自己賣就好，不用找仲介，還可以省下仲介費。

其實在中古屋買賣的過程中，很多觀念是錯誤的，甚至會影響到成交的時機跟獲利空間，以下是賣房常出現的九大迷思：

第一、以為只要房子沒有瑕疵，就可以賣好價格

屋主會認為反正買方看不出來，先賣個高價再說，其實此做法非常危險，尤其是屋齡二三十年的房子，不可能完全沒問題，最常見的就是一定有滲漏水。

其中一個案例就是屋齡12年，屋主說房子從來沒有漏水，說的好聽其實南風天牆壁冒水珠就是滲漏水，接到委託時，屋主已經全屋做了粉刷，無法肉眼辨識，結果交屋時買方一入住就抓到，後來屋主還是乖乖出錢修繕。

第二個案例是三十幾年的五樓透天，屋主信誓旦旦地說沒有漏水，但買方心裡還是有數的，因此成交時的氣氛就很沉悶，成交價決定的關鍵從來都不是有無滲漏水，而是市況、地段和格局，瑕疵可以誠實地說，價格則是房仲幫忙處理，才是長久之計，要是隱瞞後面還可能被告，不只賣不掉還會賠更多。

第二、選擇估價高，傭金收最低的仲介

每個屋主在賣房前，最在意價格和傭金，所以都會找好幾個仲介來估價，這時人其實很不理性，只要有人開的價格最高，就會以為仲介很誠實，但其實此時已經失去理智了。

坦白說，如果房子真的有條件加分，確實可能賣到行情上緣，但是再怎麼好都有一個合理的範圍在，如果單純挑一個喊價最高的仲介，其實就是在冒風險。

低傭金的仲介很多屋主要愛挑，但畫大餅大家都會，成交才是重點。

第三、自己賣，不找仲介

很多人覺得仲介就是開開門，PO個591，成交還要收一大筆傭金，乾脆自己賣就好，還能省下一筆仲介費。

仲介存在的價值根本不是幫你登廣告，而是幫你確定客戶名單，仲介都有蒐集專門地區的客戶資訊，可以幫忙發簡訊或打電話通知買方，龐大的資料庫是屋主沒有的資源。

此外仲介也能提供專業應對，每天都在處理出價還價的問題，如果買家出價不如預期，也知道如何應對，幫你守住價格。

第四、稅的問題

很多人以為稅的問題上網查就好，但是裡面很多資料是錯誤的，普通人根本分辨不出來，等到買完房子才知道可以退稅就來不及了。

賣房前，一定要找懂的人問清楚稅的問題，可以找仲介、代書或國稅局。

第五、找很多仲介賣，客人並不會更多

很多屋主以為找多一點仲介，客人會更多，其實不是這樣運作的，市場上的買方都是固定那些人，找再多仲介也是去接觸同一批人。

假如整個市場裡，有200個在找房子的買方，簽一個專任委託，200個買方就會集中找你委託的仲介，但是如果簽10家仲介，這200個買方就會分散到10家仲介手上，總數還是不變，所以重點不是找多，而是找對的仲介。

第六、價格開高，不一定會賣得比較好

很多人買房，還停留在老一輩的舊思維，覺得房子一定要從五折開始出價，所以屋主就會把價格往上調1.4倍，甚至更高，覺得才有議價空間。

但是賣房不是這樣玩的，要先知己知彼，才能百戰百勝，買方看房時會設定價格區間，在區間裡挑選想看的物件，如果房子在區間裡沒優勢，一開始就會被刷掉，根本沒人看。

第七、賣太快，是不是賣得太便宜

其實比對附近實價登錄就知道了，對照自己成交的價格，差不多就有底了，一般情況下，房子賣最好的時候就是一開始4到6週，因為房子釋出仲介第一件事就是盤點手上的買方，挑最成熟、最懂行情的客戶去看，不會帶亂出價得去看房。

會很快成交，是因為買方早就等很久了，剛好遇到合適物件立刻出手而已。

第八、帶租約的住家不一定會比較好賣

如果是買來投資收租的，租金報酬率夠漂亮，當然對買家來說是誘因，但是租客配合度通常不高，看屋怕被打擾，如果又講了什麼話讓買方卻步的話，不只影響銷售速度，連價格都可能被拖累。

所以並不建議帶租約賣房，空屋賣房成交機率跟價格都會更高。

第九、害怕跟仲介有良好互動

有些人賣房時，面對仲介都不像原本的自己，會故意擺架子，防備心拉很高，裝作一副不好親近的樣子。

其實不用這樣，仲介目標跟你是一樣的，能幫屋主賣到好的成交價，屋主滿意，才會願意幫仲介介紹下一個客戶，生意才會長久，尤其資深仲介也想樹立好口碑，願意好好溝通，仲介才能幫你把房子賣得漂亮。

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