新青安放寬、房貸荒逢甘霖？專家：最關鍵的「限貸令」仍舊沒鬆綁

行政院4日宣布，自9月1日起申貸新青安的貸款不占用銀行法72-2條規定30％比率限額（圖1），不僅引發網路熱議，營建股也少見的亮一排紅燈慶祝（圖2），但觀察相關討論，似乎存在許多「誤區」，本文嘗試做個釐清。

金管會以「行政命令」凌駕銀行法72-2條之「法令規定」？

銀行法72-2條規定：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」，簡單說就是銀行放款給不動產項目的比例，不能超過其存款與金融債總和之30％。

有網友認為本次金管會直接放寬「新青安」貸款不占用上述30％的額度的程序有問題，但這裡的關鍵是「住宅建築」、「企業建築」放款的定義究竟為何，在過去金管會就曾透過函釋，將廠房、社會住宅、醫療機構、長照機構、學校、都更放款等排除在上述項目當中。

之後也曾將廠房興建融資，以及電廠、海水淡化廠、汙水處理廠、焚化爐等政府公共工程融資也同樣排除。

因此金管會透過函釋，將配合政府政策的放款項目排除於72-2條第1項「住宅建築」、「企業建築」當中，以利公股銀行釋出資金，這種作法其實早有先例，況且銀行法的主管機關就是金管會，該機關確實對法令掌握解釋權，故此舉應無涉違法。

銀行法72-2條鬆綁有利改善民眾貸款困難的現況？

本次鬆綁僅限「新青安貸款」，目的只是幫助公股銀行釋出部分資金額度，讓「首購族」更有機會申請到新青安貸款，完成交屋或買房，不至於被迫解約賠償．或是申貸時必須承擔高利率或購買搭售產品。

但對於換屋族以及其他不符合「新青安」的自住客來說，這次規定調整並無直接幫助，預期高利率與「排撥」的狀況仍將延續。

銀行法72-2條並非「限貸令」關鍵

銀行法72-2條的30％限制，並非銀行放貸困難的主因，圖3是工商時報整理的銀行房貸現況，可以看到超過29％的銀行是0家，28-29％的3家，27-28％的是7家，而其他銀行都低於27％，由此可知，真正達到28.5％警戒水位的銀行並非多數。

圖4顯示今年7月銀行不動產放款比率為26.04％，此比例自2024年9月達到高峰後就持續下降，然而儘管數據下降，「房貸荒」卻越來越嚴重，顯然銀行法72-2條並非關鍵。

真正造成銀行不願放款的主因是央行的「不動產貸款集中度」，也就是整體貸款集中於不動產行業的比例，今年7月集中度已降至36.74％（圖5），但央行仍認為太高，並要求銀行持續自主管理，大方向就是集中度不能再增加。

但近年房價上漲、建商持續交屋，再加上「新青安貸款」政策加入，各家銀行很難有效地減少不動產放款，因而演變成「還多少、放多少」的自然現象，這才是貸款困難、利率拉高、搭售商品與排撥等待等亂像叢生的主因，然而這次行政院會並未回應央行「不動產貸款集中度」的相關議題。

行政院幫投資客與房市解套？幫忙炒房？

承上，已知「限貸令」的關鍵在於央行的「不動產貸款集中度」與「銀行自主管控」措施，而在央行並未鬆綁標準的背景下，要說行政院助漲房市可能有點過頭，頂多只能說行政院想幫符合「新青安貸款」的首購族稍微排除貸款瓶頸，畢竟這個政策還要執行到2026年7月。

寫這些其實吃力不討好，因為現階段房市「喊空」才是大順風，也才有流量。

但我認為即便看空房市，理解房貸困難的癥結點也很重要，而且如果真的追求台灣房市健康化，我認為不能只是透過「限貸令」來壓抑需求端。

因為從建商開案量也能看得出來，當民眾需求一時下降，建商也會大幅減少推案因應，結果是供給端也減少，再加上限制轉售、房地合一稅等規定，是透過政策力量再縮減供給，結果就是讓房市像個「壓力鍋」，壓久了某天就會炸開，導致房價再度To the moon！

當然「泡沫」總有一天會破滅，但我想「居住正義」應該不是這樣玩的，還是希望政府機關、立法者與社會各界能更重視「供給端」的議題，不要讓房地產議題僅僅流於資金面的壓抑或情緒面的宣洩。

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