「軟著陸」房價怎麼跌？學者曝四階段 這種個案第一波

央行升息，六都房市交易量一路滑落，加上最重打炒房法案，平均地權條例修正案三讀通過，各界預期房價下修。房產學者張金鶚表示，根據過去經驗，未來房市會是「軟著陸」，因此房價就是「緩慢下跌」。

至於下跌模式，首先會從體質較差的個案（區位、產品與公司資金周轉較差）開始，接著到投資客聚集的「小區域」，然後再到「行政區」，最後才到「全市」及「整體」房市。也因為房價緩跌，因此不景氣的時間就會變得較長。

張金鶚表示，近年來房市日益嚴重的炒作行為，透過網路揪團，業者與投資客相互哄抬，預售屋紅單轉售，製造房市熱銷假象，造成房價不合理的上漲，立法院三讀通過的平均地權條例修正案，可打擊炒作，打破房市熱絡假象，預估房價會慢慢軟著陸。

他表示，根據過往經驗，房市不景氣都將會持續好幾年的一段時間，台灣從民國64到67年、70到75年、79到91年，都經歷過5到10年以上的房市不景氣階段。

而過去這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣，不論房價或供給量，都因投資需求大幅推加，但自住需求已無法支撐。由於業者或投資客初期大多不會認賠殺出，因此市場機制的漸進調整需要一段較長時間，預料這波不景氣也要持續一段很長時間。

張金鶚表示，未來房市，資金周轉、預期心理與政策影響是重要關鍵，在業者及投資客口袋仍深，也不會認賠殺出的情況下，房價緩跌是較可能的發展。