當包租公真能財富自由？ 專家：沒想像好賺

不少人買屋出租當包租公，希望財富自由。信義房屋（9940）總經理室協理李明山在《房屋聽信義》Podcast表示，房屋出租實質收益，其實不如想像的高，除了有許多隱形成本，租金穩定度也是問題，很多房東常會低估成本、高估投報率，導致租金收益不如預期。

李明山說，台灣房市已經走了好幾年的大多頭，激出很多買方搶購卡位，並做起當包租公的美夢。目前租金投報率2%的物件，買方就會買單，若是投報率高過3%，則堪稱搶手物件。

不過，當房東的成本，除了購屋資金之外，還有每年5月要繳的房屋稅、11月要繳的地價稅，租金收入也要列入所得稅申報；房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用，也不小條，換台冷氣就噴了兩、三萬元，是常有的事。

如果房東本身沒有時間管理，委託專業機構代管，那代管費用通常是租金收入的10%，還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的，是前後任租客之間的空窗期，通常只要當年度有出租空窗期，租金投報率就會降得很低。

李明山表示，想有效拉高投報率，有3個方法：

第一，是搭上政策順風車，成為公益出租人。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼，如果讓房客享有補貼的話，房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵，甚至申報綜合所得稅時，還能享有租金折抵，最高可折每月1.5萬元，一年下來，可以折抵十多萬元。

第二，是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司，吸引付租能力較高的房客，例如外商公司等。這類租客，不但能付較高的租金，通常穩定性跟配合度也較高。

第三，是增加出租的項目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場、夜市周邊的，也可出租作為倉庫、攤販，但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租，要特別留意是否違法。

李明山提醒買房出租也有不少風險，首先，出租會導致未來選擇售屋時的成本增加，因為出租時每年繳房屋稅，以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次，若租客交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期，就需花額外的時間與金錢處理。

李明山建議房東，要有時間、耐心多與房客互動，若能有穩定的中長期房客，就能避免租金空窗期問題。或者也可以選擇讓利，交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。

另外，考慮到出租需要付出的成本與風險，覺得太過麻煩，或收益不如預期，就建議可以考量出售，如果拿不定要不要賣房時，也可先請仲介評估，採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法，爭取時間多方評估。