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純住宅還是住商混合?網曝:交通方便、生活機能佳高CP值?

2021-06-07 14:33:41文 樂屋網/覽山不用早 提供

純住宅還是住商混合?網曝:交通方便、生活機能佳高CP值? 圖/樂屋網 提供
純住宅還是住商混合?網曝:交通方便、生活機能佳高CP值? 圖/樂屋網 提供

買房新手看房,最希望居住在交通方便、生活機能佳的市中心,但越接近市中心房子的價格越貴,有網友看上了住商混合大樓,價格相較於純住宅建案更便宜,還不用離開市中心節省交通成本;但有人持反對意見,覺得大樓出入份子複雜,選擇住商混合大樓到底好還不好?

|什麼是住商混合大樓

根據都市計畫法各縣市都會訂定各區的,通常有商業區、住宅區或工業區,住商混合大樓就是結合住宅用途和商業用途的大樓,住商混合大樓若是商業區用途,建蔽率和容積率就會優於純住宅大樓,對於噪音的容許也會較為寬鬆,住商混合大樓會有部分比例做住宅使用。

|住商混合比純住宅好嗎?

早期建物沒有純商辦用途的大樓,因此會有出入份子複雜、環境吵鬧的問題,但現階段有不少市中心都更建案,因為位居市中心鄰近重要幹道或車站,建商會刻意規劃成住商混合大樓,藉此提高建築物價值。

現階段不少建商會將大樓區分樓層,高樓層為住宅區,低樓層為商業區,人員出入管理會使用電梯磁卡分層門禁館立,甚至有建案會有兩個出入口,區隔不同用戶,提高大樓維安,越來越多選擇住商混合住宅,還以有下幾點:

01|近學區商圈生活機能佳

因位於市中心,早期的商業活動和學區都已成熟完備,因危老重建的住商混合大樓或住辦混合大樓,就能坐享市中心的便捷成熟的生活機能與學區,下樓就是賣場或餐廳。

02|鄰近幹道交通方便

住商混合大樓大多位在交通幹道或捷運車站站點周邊,看中的是交通樞紐帶來的車流和人流,若遇上管理良好的住商混合大樓,下樓就能乘車,省去不少時間。

03|住商混合房價較低

價格通常較純住宅大樓便宜約1~2成,但要注意因為大樓屬於營業用,銀行放款成數可能較低,自備款的準備較純住宅來得多。

|住商混合大樓缺點

01|出入份子複雜

住商混合大樓因為建蔽率和容積率高,有較多樓地板面積,因此會有戶數多,出入份子複雜和噪音問題。

02|沒有天然瓦斯

現階段大部分住商混合大樓會將較高價值的高樓層規劃成住宅區,在消防安全方面,不得使用燃氣設備,無法使用瓦斯爐,只能改用電陶爐或IH爐。

03|公用管線設備成本高

建商取得土地區分,若商業與住宅同棟,公用水電用量會較純住宅大,電梯若非專用,使用和耗損也較大,社區公設管理費或維修費用也會較高。

04|不容易脫手轉賣

因商業用途銀行放款較低,未來即便轉賣,接手買家也較難承接,營業用途也降低房子的保值性,無法較周邊純住宅有較好的增值空間。

結論|注意使用商業使用比例

市中心因開發完備,土地取得不易,因此建商若購得土地進行開發,莫不希望改建後的住商用地讓土地效益達到最高,例如台北市,已經有不少辦公大樓改建為住辦混合大樓,高樓層規劃成豪宅,低樓層租賃辦公空間賺取租金,大都已規劃分區出入口和專用電梯,增加建案價值;也有不少捷運共構宅因為大樓管理完善,交通和生活便利度,讓房子單價依然百萬起跳。

若是自住,購買住商混合大樓或許也是不錯的選擇,若擔心後續居住管理、噪音問題,也可以從大樓住商混合設計比例來觀察,舉例來說,若住商混合建案使用佔比:住宅用途70%、商業用途30%,能獲得較好的居住品質;反之商業用途70%、住宅用途30%,生活品質可能較差,購買前可以先詢問建商或房仲,了解大樓使用結構佔比,才不會省了房價失去了生活品質。

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