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情侶夫妻合資買房只登記對方名下 教你三招自保

2021-05-25 10:40:41文 樂屋網/樂陶陶 提供

共同持有共同登記。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供
共同持有共同登記。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

先說結論,無論是家人共住需求或朋友投資考量,合資購屋採共同持有的方式,最有保障,也最公平;還有預告登記、借名登記、抵押權設定等3招可以保障共同出資者的權益;若是夫妻買房,還會因財產制度產生不同變化。以下讓樂屋網來替大家細說分明,讓你不管遇到什麼狀況,都有解方!

▌█ 夫妻情侶合資買房 共同登記最公平也最安心

年輕人起心動念要買房,可能因為房價過高,預算不足,而選擇跟另一半合資。為了避免將來感情生變而延伸產權糾紛,樂屋網還是建議採取共同登記的方式處理,其中又可分公同共有、分別共有2種方式。

►公同共有

雙方都有完整的所有權,處分產權需雙方同意,謄本上會記載共有人姓名。

►分別共有

雙方各自持有產權的一部分,謄本上除了記載共有人姓名,還會標註各自持分比例,倘若未來關係生變,對產權想法不同,雙方還是可以自由處理自己持有的產權。

▌█ 共同登記的兩個小問題

不過,採取共同登記還會延伸出兩個小問題:

◆借款人只能擇一

房子可以共同登記,但無法「共同貸款」;銀行一般不承辦產權不完整的房屋貸款,此時會建議由經濟條件較好的一方當「借款人」,另一方當「連帶保證人」,除了能有比較好的房貸條件,也可以共同承擔貸款責任。

◆稅務問題

共同持有的稅務也是共同分擔,除了地價稅稅單會變成2份,行政程序也會變2倍,需要各自辦理自用住宅稅率等等,萬一將來房子轉手,想使用土地增值稅一生一次10%的優惠稅率來節稅,等於2人的機會都得用上,相對可惜。

不過若是情侶先合資買房,先登記其中一人名下,將來成為夫妻後,婚前獨自持有的不動產,婚後會變成共同持有嗎?萬一關係生變要離婚,其中一方持有的不動產,會分配給另一方嗎?這邊就要看夫妻雙方採用何種財產制度了。

▌█ 夫妻財產制有3種 全台9成夫妻都選同一種

夫妻財產制度分為最常見,不須特別約定的法定財產制,以及需要特別約定的分別財產制和共同財產制,共3種類型。

一、法定財產制

夫妻財產分為婚前、婚後財產,由夫妻各自保有;若是婚後取得,且無法釐清是誰所有的財產,才會推定夫妻共有。由於台灣大約有9成的夫妻,不會在婚前特別約定財產制度,《民法》第1005條規定,如果夫妻沒有特別訂立其他財產制,會直接以「法定財產制」作為夫妻財產制。

◆剩餘財產分配請求權◆

在此制度下,雙方財產原則上仍各自保有,但因為此制度規範雙方需共同負擔婚後的家庭生活費,倘若離婚,會以雙方婚後財產的差額,雙方各取一半,此即「剩餘財產分配請求權」。假設春嬌和志明結婚,春嬌婚後取得的財產有1000萬,志明有600萬,兩人離婚,雙方財產差額400萬元,此時志明就可以跟春嬌請求分配200萬元。

若雙方採用此方式,不動產取得的時間點就很重要,如果婚前購入,基本上屬於各自保有,但如果是婚後購得,倘若離婚,產權就可能被納入剩餘財產來進行分配。

二、約定財產制

由雙方填妥書面契約,並向法院聲請辦理;其中又有分別財產制、共有財產制2種制度。

►分別財產制

民法第1044條規定,夫妻各保有其財產的所有權,各自管理、使用、收益及處分,債務也各自分擔,基本上跟法定財產制相同,最大的差異是,婚姻關係消滅時,沒有「剩餘財產分配請求權」,倘若離婚,另一方無法透過財產分配權來獲取不動產。

►共同財產制

民法第1031條規定,夫妻婚後財產及所得,除了個人的「特有財產」外,其餘都合併為共同財產,不論產權登記在誰的名下,都屬於夫妻公同共有。如同最前面提到的,公同共有產權時,處分需獲對方同意。在這個財產制度下,倘若離婚,雙方將各得財產一半,等於離婚會各獲得一半產權。

由此可知,即便是夫妻各自獨立持有的不動產,選擇法定財產制或共同財產制,的確有機會分配、處分不動產,但狀況可能較為複雜,甚至要訴諸法律途徑;共同登記仍是最保險的做法,但如果還是因長輩的壓力或種種考量,堅持將不動產登記在其中一人名下,那我們就來進一步思考,對合資的另一人,還有什麼保障的方法?

▌█ 合資買房但登記對方名下 三招保障共同出資者權益

為了避免將來產權處分糾紛,可考慮使用預告登記、借名登記、抵押權設定等方式,來保障另一人的權益。

►預告登記

把房產登記在A名下,但在所有權設定時預告登記給B,等於將來處分房產,就只能移轉給B,將來A如果要處分產權,就須經過B的同意,無法私自抵押、贈與不動產給他人;不過,由於預告登記無法對抗法院查封、假扣押、假處分,最好將A的財務管理與債務問題一併納入考量。

借名登記

房產登記在A名下,將來A要處分時,B出示相關繳款的收據,證明自己有出資支付房款,只是借名登記給A;這部分後續如果A無法順利舉證,也有可能最後不動產無法請求返還,或被視為贈與,甚至必須循法律途徑解決,風險較高,因此一般不建議採取此法。

►抵押權設定

房產登記在A名下,但抵押權設定給B,讓B成為僅次於銀行的第二順位債權人,當A要處分產權時,B同樣受償,不過一來B其實還是無法反對B處分不動產,二來這種方式要繳納房屋總價的千分之一的行政規費給地政事務所,成本較高。

▌█ 綜整結論 合資買房這樣做最安心

看到這邊是否已經暈頭轉向?最後,樂屋網替大家簡單歸納統整一下,合資買房,採取共同登記的分別共有,標註各自持分比例,對雙方最有保障;若堅持房產只登記在一人名下,可採取預告登記來保障另一人的權益;若是夫妻關係,婚後採法定財產制、共同財產制,萬一將來離婚,才能獲得產權分配的權利。

資料來源:法律百科、各地方政府地政局

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