名人找個家／林瑞瑤重「二要八不」

2019-04-27 01:32:16經濟日報記者王奐敏／台北報導

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台新投信副總經理林瑞瑤可說是房市專家，曾經擔任台新北美收益資產證券化基金經理人四年多，談到如何找到自己的第一間理想房，她說，只要夠住、大小不拘、新舊無妨，能滿足基本生活機能方便即可。

對於區域，林瑞瑤認為也可捨棄精華地段，只希望能找到未來捷運會通過的潛力區，能抗跌甚至增值，以做為未來換屋的本錢。此外，如果是買第一間房，一定要避免過於衝動，除了要勤快看屋，主攻低價潛力區，更要善用實價登錄來議價。

林瑞瑤舉例，實價登錄通常大坪數物件的一坪單價，會比小坪數物件的一坪單價低，因此在議價的時候，就可以用大坪數的一坪單價為基準來殺價，也比較有說服力。也可注意同一個社區是否有很多房子釋出，如果是，也更增加議價空間。

對首購族來說，林瑞瑤認為，只要一步一步蒐集規畫相關資訊，一樣可以挑到適合自己的「家」。首購族往往想挑選市中心、大坪數的房子，卻又有經費上考量，其實建議可以在近郊買中古屋，最好是附近步行有運動公園或政府設立的圖書館，多運用政府提供的環境，而不是社區自行的公設以節省成本。盡量選擇優惠房貸，選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款，前者可節省房貸利息，後者可減輕每月房貸負擔。

還有就是第一次買房子容易忽略裝潢費用，林瑞瑤指出，首購族購屋，單身者最好控制每月房貸支出不超過薪水的三分之一。拿到年終獎金提早還，可以節省利息，但手頭仍需預留現金，一定要檢視自身的財務狀況以及擬定還款計畫。

挑選的兩大重點是要交通和生活機能。八不原則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、嫌惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋，以及海砂輻射屋等。

對於換屋，林瑞瑤很堅定的說她不換屋，因為三房一廳或二房一廳，已經符合現代大部分人的需求，第一間房因為自住，不會有增值空間，所以如果有多的錢，寧願就買第二間房進行投資。

以投資的角度來看，林瑞瑤認為，在利率水準低的時間，用租金還房貸的效果其實挺好的，考量現金流，投報率3%以上就可以投資，但需注意客源。例如買一間700萬元的房子，一個月租金收入18,000元，投報率看似只有3%，但如果自備款200萬元，貸款500萬元，每個月支出的利息為7,000元，每個月租金減掉利息還有11,000元，十年下來成本降低132萬元，房地產不容易跌幅超過20%，所以，長期而言還是划算的。