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財經觀點/房市落底? 以價換量仍是主調

2017-07-16 07:42:30聯合報 永慶房產集團業務總經理葉凌棋

永慶房產集團業務總經理葉凌棋
永慶房產集團業務總經理葉凌棋
全球趨勢瞬息萬變,在美國總統川普執政過百日、法國總統大選落幕後,全球市場再度出現轉折,貿易保護主義似乎降溫,美元急升風險被消化,近期油價跌,各國財政擴張政策又陸續推出,有助市場回歸基本面,今年可確認是緩慢但穩定復甦的一年。

在經濟穩定復甦的帶動下,國內房市買氣有增溫跡象,觀察今年前五月全台買賣移轉量較去年同期增加百分之十九,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但價格滿足點未到,緩跌格局不變。

目前市場也開始出現預測房市落底的訊息,但學者多數認為談落底仍言之過早,根據永慶調查,全台民眾僅百分之十九認為今年下半年就落底,顯示目前房價仍有下修空間。

若以七大都會區觀察,民眾對房市何時落底有不同看法,新竹、台南有超過五成認為房市明年底前就會落底;台中與高雄則認為,明年到後年落底的機率較高;北北桃民眾則認為,房市落底的時間更晚,比較可能落在二○一九年以後,目前看來尚未形成共識。

若以歷史經驗來看,在一九九○年之前,房地產約是五至七年一個循環,但一九九○年後景氣循環有拉長趨勢,從一九八九年高峰往下,真正的房市底部落在二○○三年SARS期間,歷經十四年的修正、盤整。

再從二○○三年谷底復甦,除二○○九年金融海嘯呈現盤整外,高點落在二○一四年,長達十一年處於房價上升波段,而自二○一四年高點向下修正才三年,開始步入休養生息的盤整期,短期可能受到市場供需、經濟景氣甚至國際情勢等影響而上下震盪,但房價跌勢看來不會這麼快結束,房市底部仍未見。

至於房市怎樣才能加速趕底?目前房市以剛性需求買方為主,房價彈性小,加上明年聯準會主席與國內央行總裁將卸任,接任人選未定,未來利率決策變數大,恐影響購屋意願,就算房市底部出現,房價也缺乏上漲動能,因此「以價換量」仍是市場主調,市場讓利的態度將決定房市落底的速度。

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