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避免多殺多 要熱銷不要熱門

2019-04-02 14:15:46聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁

北台灣的推案量持續放量,有些地區銷售中的個案數更是多的嚇人,從各交通要道及沿路的定點看版、引導旗幟多寡,可以看出當地推案的火熱程度。各交流道周邊的旗幟飛舞,派報人員大量湧出搶客戶的情景,主因個案集中某區域近距離廝殺,引發區域建案搶客白熱化的特殊現象。

新北市新莊副都心供給量有待消化。 圖/倪子仁提供
新北市新莊副都心供給量有待消化。 圖/倪子仁提供

統計顯示,北台灣五大區塊,以新竹竹北市銷售中的個案最多,個案數多達55個,竹北交流道周邊及縣府特區沿線,一條主幹道上往往有幾十個個案一起銷售,在客源開發不易,且客層嚴重重疊下,市況演出『多殺多』市況,目前去化的速度較其他地區明顯緩慢許多。

在高鐵站開發熱,及各大公共工程誘因下大量推案的竹北市,集結了55個個案、近4,500戶的量體互相較勁,然受整體景氣影響,使竹科廠商獲利不如預期下,區内的購屋者出現嚴重的觀望心態,為買氣的推升增加了不小阻力。

近年房價被炒過頭的高鐵桃園青埔站特區,其所涵蓋區域的中壢市,銷售中的個案亦多達39個,整個地圖上密密麻麻的建案一個接著一個,讓購屋者看得眼花撩亂,更在產品沒太大差異化、區隔市場下,讓購屋者購屋選哪一建案,反成了一個大難題。

桃園市如果加上南崁交流道旁的蘆竹地區,銷售中的個案數達41個,也是國內推案最密集的超級熱門地區之一,目前銷售中的戶數近2,500戶,龐大的賣壓,使本區段房價突破的困難度加深,預售與新成屋目前的行情價在22至27萬元一坪之間。

新北市淡水區餘屋量不小。 圖/倪子仁提供
新北市淡水區餘屋量不小。 圖/倪子仁提供

新北市方面,推案最多的明星區域,莫過於林口區了。林口目前銷售中的個案多達43個,從林口交流道進入主推案區,插的旗幟比選舉時還熱鬧,可見林口個案競爭的白熱化。然實際的銷售市況顯示,除了少數低總價個案有較好的銷售表現外,其他打算搭便車的個案,大都沒有太大的斬獲,銷售好壞呈現個案表現,目前的銷售中戶數為2,500多戶,再加上合宜宅低價大量體的衝擊,持續考驗林口區房價的支撐點。

新北市的新莊,銷售中的個案數有41個,其中大部份的建案,集中在新莊頭前段與新莊副都心區段,目前銷售中的戶數近2,000戶,加上近期將進場推案的幾個指標建案,可售的戶數將再拉高,與林口一樣出現『多殺多』的市況,房價亦將因賣壓沉重,出現緩漲盤整的市況。

我認為,上述各區的熱門推案地區,近幾年的推案量持續放大,然在新客源開發有限,及區段同質性個案過多的情況下,建商開始往金字塔底層挖掘客源,於是低總價、工程零付款等特殊銷售手法將愈來愈流行。

台北市方面,以内湖區的建案最多,主要集中於東湖與新北市汐止交界一帶,其他如北投與文山區,雖然銷售中個案也不少,但台北市在建商取得土地不易下,出現熱門又熱銷的情況,與其他地區熱門卻不熱銷的市況,有著明顯的不同。

購屋者應注意熱門不代表熱銷的市況。 圖/倪子仁提供
購屋者應注意熱門不代表熱銷的市況。 圖/倪子仁提供

所謂『熱門不一定熱銷』,是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照。諸案集中在一個小區段內搶食購屋者這塊大餅,到頭來客源稀釋了,銷售率下滑了,房價更因競爭劇烈,將面臨支撐點嚴峻的考驗。

是故,我呼籲,建商推案應該不要一窩蜂往一個地區擠,在粥少僧多購屋客仍未回穩下,建案可能會鎩羽而歸無所獲,並影響到建案銷售的成果,所以在進入上述地區推案前,產品的定位、差異化,與價格的行情化,是非常重要的。

建案林口房價新北市建商
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