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泰國獅王鄭筠心:房市放長線才能釣大魚

2018-10-23 08:45:48聯合新聞網 房市評論家_倪子仁

泰國獅王不動產開發公司總裁鄭筠心,在未去泰國發展前是台灣地產界知名的「商仲1姊」,經手成交的知名豪宅及商用不動產不計其數。12年前她開啟全球的地產考察之旅,鄭筠心回憶說,最後會選擇落腳泰國曼谷成立公司,一來是機緣,另外自然是她勤做「功課」,如今曼谷的地產統計數據顯示,近十年來,泰國房市發生了翻天覆地的變化,證明她的眼光獨到且正確。

泰國獅王不動產團隊致力打造全球交易大平台。圖中為鄭筠心總裁。圖/作者提供
泰國獅王不動產團隊致力打造全球交易大平台。圖中為鄭筠心總裁。圖/作者提供

根據泰國獅王不動產提供的資料顯示,曼谷1988年辦公大樓的總面積還不到100萬平方米, 到了2018年,增長到878萬平方米;1988年的住宅大樓數量是3,112個單位,到了2018年,則達到了近70萬個單位;商舖的總數在1988年尚不足100萬平方米,到了2018年達到了780萬平方米。

鄭筠心指出,曼谷的第一個高端住宅叫Somkid Garden,於1991年建成,當時的單價是45,000泰銖/平方米(台幣與泰銖幣值比約1:1.06 ),隨後幾年,住宅市場快速發展,1997年房價漲到65,000泰銖/平方米的水平。但這一時期,由於市場對於高端住宅的接受程度仍低,高資產族群衷情於別墅項目,所以高端住宅大樓的購買力極低。

曼谷建築天際線展開翻天覆地大未來。圖/作者提供
曼谷建築天際線展開翻天覆地大未來。圖/作者提供

1997年的亞洲金融風暴使泰國的經濟一落千丈,整個房地產市場持續低迷了5年之久,直到2002年,由於經濟復甦提升了市場的信心,老百姓有了更多的可支配收入,銀行廣向開發商和購屋者爭取房貸放款,同時1999年底,首條輕軌BTS開通,為曼谷帶來了住宅項目巨大活力。

高端住宅的價格一下由2002年的6萬泰銖/平方米的均價,到2007年暴漲到15萬泰銖的均價,2007年最具代表的項目The Sukhothai Residences的均價則來到23.5萬泰銖/平方米的驚人市價。

2008年,全球金融風暴,泰國也受到了影響,市場因而調整了兩年,從2010年以後又開始了新一波平穩的上漲期,高端住宅從2010年的13萬泰銖/平方米的均價飆升到今年28萬泰銖/平方米的均價。

2014年Nimit Langsuan以均價30萬泰銖/平方米的價格成了當年樓王,2016年,Sansiri的98 Wireless以50萬泰銖/平方米的價格刷新了樓王記錄,目前該項目的均價已飆到70萬泰銖/平方米以上。

鄭筠心表示,曼谷住宅市場的供應量,市中心目前約有14萬個單位(戶),預計未來會再新增3萬個單位;而非中心區域,目前有51萬個單位,未來還會新增11萬個單位。市中心可開發的地塊逐年減少,使得市中心的新項目價格持續攀升,市中心的開發項目也逐漸稀少。

泰國獅王獨家代理Niche MONO Charoen Nakorn 河景公寓。圖...
泰國獅王獨家代理Niche MONO Charoen Nakorn 河景公寓。圖/作者提供

鄭筠心指出,曼谷市中心區在去年與今年的市場變化,其中新交屋的住宅項目單位增長了34%,同時新開盤的住宅項目單位數則因土地稀缺與取得不易較2017年減少了7%的開盤數。根據2017年曼谷高端住宅的個人買家統計,主力仍是泰國人,達到了75%,另外25%是來自海外買家,海外買家中,中國大陸和香港的買家加起來高達42%,是高端住宅海外購房的主力軍。

與台灣雙北市的3環3線捷運拓展大未來一樣,影響曼谷住宅市場發展的因素就是13條捷運交通網的重大建設,未來捷運將覆蓋更多更廣的區域,捷運交通的便利,將大大推動整個城市的居住人口與商圈發展。另一個要素就是曼谷的人口數量逐年攀升,更多的外地人口或外國人湧進首都曼谷,此外單身與獨居人口增加,這些都是推動大曼谷都會房市發展需求的重要因素。鄭筠心再次強調,人口紅利、高的經濟成長率、內外需需求強勁及中國的一帶一路及泰國重大基礎、交通建設持續大力挺進,曼谷房市潛力值得期待。

曼谷商用不動產捷運房市公寓

房市評論家_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 《太聯不動產市場週報》主編 《租售報導雜誌》企研室召集人 淡江大學建教中心不動產投資課程講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》資深記者 《住展雜誌》研發長兼發言人 《好房網》及《好房網雜誌》社長
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