去年房屋交易所得這樣報稅

2019-05-09 14:49:48聯合晚報記者徐碧華／台北報導

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去（2018）年賣了房子，適用舊制，售屋財產交易所得怎麼報？台北國稅局官員表示，先核實申報，真的找不到當年買價，可以設算所得。設算所得分兩種，高總價者按售出實價的15%計；不是高總價的，則按房屋評定現值的一定比率設算，各地區設算比率不同，最低是8%，最高是台北市，分41%、46%兩級。

售屋財交所得的設算比率
資料來源／財政部製表／徐碧華 — 售屋財交所得的設算比率資料來源／財政部製表／徐碧華

財政部已公布「107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，房屋所在的縣市、行政區不同，適用的設算比率不一樣，申報前可以先查表。

法規規定有核實和設算兩種申報方式，國稅局官員解釋：「是有兩種方式沒錯，但這不表示納稅人可以擇一申報。事實上，納稅人是沒有選擇的，一定是『先核實、再設算』，因為無法提供買進成本，只好改用設算來申報。」

也就是說，即便納稅人選用了設算申報，稽徵機關也會設法去查核當年的買進成本，官員說，例如找貸款銀行，查調買進成本；找仲介公司，也許留有當年資料；也可以找地政機關，地政機關也可能有備份資料。

官員指出，房屋財產交易所得的計算公式：收入－成本＝所得，所得×適用稅率＝應納稅額。適用舊制的房屋財交所得是併入其他綜合所得計算稅負。

所得稅只需算房屋

去年賣房子的，應該都登錄了實價，政府可以掌握售出價格。一般都是房、地一起交易，只有一個總價，官員說，土地交易已核課土地增值稅，所以個人綜合所得稅只需計算「房屋」的部分。那如何從房地總價中分離出房屋的賣價呢？可以利用政府公告的現值，以「公告土地現值＋房屋評定現值」作為分母，房屋評定現值為分子，算出比率，再乘以總價，即得出房屋的賣價。

官員說，除了買進成本，改良房屋的裝潢等也是成本，如果能提出單據，也可以列扣。

高總價與否差很大

如果買進時間久遠，無法核實申報，國稅局官員指出，也只好利用設算方式申報。設算方式分為高總價者和非高總價者兩種，屬於高總價者就必須用高總價者的方式設算。高總價者的設算基礎是「實際售價」，非高總價者是房屋評定現值，兩者差距不小。

例如賣出台北市一戶豪宅售價2億元，因為超過7000萬元，屬於高總價者，官員說，假設採設算，就優先適用高總價者公式。房屋一般約占總價的三成到四成，以三成計的話，售屋收入是6000萬元。再用6000萬元×15%＝900萬元。900萬元就是售屋所得。

上述豪宅當然也屬於台北市的「高級住宅」，同樣的個案套用高級住宅設算公式：房屋評定現值×46%，房屋評定現值500萬已屬豪宅中的高檔，官員指出，就以500萬元帶入設算，設算所得230萬元，與上述900萬元差距很大。

財政部規定的高總價者有三個定義，房地總成交金額在台北市逾7000萬元、在新北市逾6000萬元、台北和新北市以外地區逾4000萬元者屬之。官員說，上述例子符合高總價者、也符合非高總價的高級住宅，納稅人不能選擇，必須優先適用高總價者設算公式。

非高總價者的售屋所得設算公式一律按房屋評定現值一定比率計算，官員說，去年成交時應該都有計算契稅，賣方通常也會保留契稅的副本，契稅單據上面就有房屋評定現值，用那個現值金額再乘上規定的設算比率，就是售屋所得。