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金融小學堂/借新還舊 房貸搬家學問大

2020-04-17 23:24:56經濟日報 夏淑賢、曾桂香

新冠肺炎疫情衝擊各行各業,政府透過間接金融全面紓困,八大公股行庫呼應政策,4月起配合行政院擴大紓困,不含反映央行降息,房貸全面額外降1碼,公股行庫主管表示,已感受到民眾詢問房貸搬家的熱度,對一般人來說,房貸要不要從原來往來A銀行搬到新B銀行,需要考量時間、利差、額度、成本等細節,絕不只是追逐低貸款利率那麼簡單。

舊房貸搬家,主要是以「借新還舊」方式轉貸,必須支付塗銷費、書狀費、謄本費、代書設定費,及貸款金額千分之一的地政規費;同時也要先查看與原貸款銀行所簽訂的契約書或借據內容,是否有提前解約或違約的罰則規定等。

這次公股行庫額外紓困房貸全面降息1碼,為期僅半年,等於是搭快速列車,如果真的要轉貸,時間愈快愈好,以額外降1碼計算年化降半碼,就可抵銷轉貸設定費還有多,大幅去除轉貸成本,轉貸後能省下的利息等好處,才可充分享受。

計算房貸利率原則除了以年平均率來計算,房貸利率差異達到3碼(0.75個百分點)以上,且符合免違約金條件,或違約金額較低,才真的划算。

針對利差比較,兆豐銀行舉例指出,調查目前各銀行平均房貸利率水準約在1.65%~1.70%,各銀行陸續反映央行降息調降房貸指標利率0.25%後,平均房貸利率水準將下降到1.40%~1.45%。相較之下,兆豐銀新房貸戶利率最低可降至1.31%,以平均數概估可至少省下9點(1個基本點為0.01個百分點)的利息,在紓困額外降息半年抵掉設定費等一次性費用成本後,新、舊貸間省下的利差是每年都持續存在的,具有一定轉貸省息利益。

華銀主管則指出,房貸戶在原貸行如有二胎房貸、理財型房貸,可以一併搬到公股行庫,這類型房貸公股行庫可提供的利率,相較民營銀絕對有競爭力,轉貸可一併獲得省息利益。

額度部分,公股行庫房貸主管指出,政院紓困額外降息1碼,1,000萬元以內餘額均適用,對於在原貸行房貸餘額愈接近1,000萬元的人來說,轉貸後適用額外降1碼的省息利益也愈可觀。

轉貸後總房貸額度可能不打折,但符合紓困定義的「購置自用住宅房貸」,僅能以原貸行剩下的餘額計算。

不過,總貸款額度則可以提高,因為對轉貸戶來說,即使適用紓困降1碼的購屋房貸額度無法再提高,但其他已還掉的款項,轉貸後仍可再以其他名目房貸貸出,以當前央行降息、大環境低利持續且可能更低下,可以不必用理財型房貸相對高的利息,就把已經還掉的房貸額度再次借出運用,也是一大利多。

公股銀行主管表示,還有個附加價值是寬限期,在原貸行已經過了寬限期的,轉到公股銀寬限期重算,既可省息還可免還本金,讓還款變輕鬆。

不具名的公股行庫主管表示,為吸引民營銀行房貸戶轉貸,開辦費均已授權各分行可在一定空間內調整,優惠轉貸戶,這部分不會公開宣傳,但以公股行庫行情開辦費多半在5,000元內,對降低轉貸成本、擴增轉貸利益,裨益也不小。

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