房價M型化? 台北信義區新建案價差近3倍

圖為台北市信義區。記者游智文/攝影
圖為台北市信義區。記者游智文/攝影

同行政區,成交兩樣情,根據591新建案統計全台主要都市行政區的新建案行情,並選出該行政區新案房價落差最大的前15名生活圈,根據資料顯示,價差冠軍為台北信義區,區域內信義計畫區和吳興街兩生活圈,價差高達2.69倍最「貧富不均」,換句話說,在信義計畫區買1坪的價格,換到吳興街竟可買3坪,不過民眾想買黃金門牌反倒可往同一行政區低價生活圈找,無痛入手高CP建案。

591新建案調查全台主要都市行政區的新建案行情,經排除透天、地下室及親友等特殊交易,並統計屋齡5年內的大樓新案,遴選出全台前15名新建案價差最明顯的行政區,結果顯示不僅六都行政區價差均達1.5倍,前三名的信義區、士林區及新竹市北區,落差更達2.69、2.14及2.05倍。對此,591新建案指出,地段決定房價,同門牌的新建案,受規劃和機能等差異,「起跑點」也不盡相同,尤其是標榜高檔豪宅的生活圈,或是建設議題不斷的重劃區,其新推案就像含著「金湯匙」,一推案身價便遠高於其他地區。

數據顯示,新建案「貧富不均」以北台灣最明顯,前五名皆集中於雙北、桃園及新竹等地,從「金包銀」的台北市來看,由於房價基期較高,價差懸殊並不意外,其中信義區內的信義計畫區,近期在「首席公館」、「文心信義」等頂級豪宅交易加持下,更讓當地行情再度飆破每坪200萬元;反觀吳興街,因發展早,周邊多為屋齡30年以上的中古公寓及華廈,加上基地狹小不利業者開發,壓縮房價漲幅力道,目前當地新推案單價普遍落在8、9字頭,倘若消費者有意住進信義區,卻又無法負擔單價動輒百萬的頂級豪宅,不妨也能考慮相對「親民」的吳興街生活圈。

價差第二大的台北市士林區,則是異國風情濃厚的傳統高價區天母,對決北市被戲稱「最後一塊處女地」社子島;據了解,近年天母推案量雖略有下滑,但由於區內擁有美、日僑等國際學校,仍是眾多留洋或海外背景的高資產族首選,加上疫情爆發後,更有不少華僑舉家返鄉躲避疫情,也維繫當地房市動能不墜,目前天母地區的中大坪數豪宅,每坪成交價落在105~115萬間;相形之下社子原先就屬台北市低價區塊,直到近年禁建令解除,房市才稍有活絡,不過因區內仍有缺乏捷運且街廓老舊等硬傷,市場關注度有限,目前僅有零星推案數量,購屋主力也以在地客居多,成交單價約5字頭。

至於第三名新竹市,發展軌跡則有別於台北市,受竹科買盤支撐,新竹市區房市買氣穩定,新屋銷售更是供不應求,間接使買盤外溢至周邊區域,位於北區的金雅重劃區與南寮地區,則因地理位置便利,吸引眾多建商購地推案,尤其是金雅重劃區,在公道三新闢道路及大湳雅公園計劃等建設逐漸到位後,當地新案行情已是坐3望4;而發展較為「年輕」的南寮地區,雖然機能尚未到位,但由於土地取得成本低廉,主流2~3房含車位的新建案,仍可見到1字頭行情,總價約落在650~950萬,加上擁有東西向快速道路連接竹科,相當適合新竹首購族參考。

第四名的新北市新店區,在區內高檔豪宅區買氣拉抬下,價差也高達近2倍,尤其是位於新店蛋黃地段的五峰重劃區,在捷運、綠地公園襯托下,鬧中取靜的居住氛圍深受新北市富人鍾愛,目前當地以大坪數豪宅為銷售主力,如「琢青」等指標新案,成交單價均已站穩7字頭;同樣位於新店區的安坑

則因缺乏建設議題,且距離雙北蛋黃區遠,房價漲幅有限,不過近年受其他高價區的追漲,購屋族轉往蛋白區,加上當地中安快速道路通車及輕軌陸續到位,發展倍受期待。

桃園市這次除了桃園區內的藝文特區高價豪宅,與首購訴求的大有重劃區房價有鮮明落差外;近年房市寵兒中壢青埔特區,在航空城計劃、亞洲矽谷計劃等重大建設推波助瀾下亦榜上有名,根據「591實價登錄」顯示,目前青埔新案每坪成交約33~36萬,主流三房總價均已突破千萬,相比之下素有「青埔後花園」的過嶺重劃區,房價則親民許多,不過據了解,受青埔房價飛漲帶動,近期過嶺重劃區1字頭建案已相當罕見,更有部分新案成交突破2字頭,但因與青埔仍有價差,對有地緣關係的首購族群仍有一定吸引力。

此外,台南、高雄兩都房價差距也不遑多讓,尤其台南在台積電議題鼓舞下,買氣熱絡,像是東區的平實重劃區,在市區機能加持下,一舉將房價推升至4字頭,成為當地高價區段,與鄰近的德高重劃區拉開價差。高雄更是上榜地區數量僅次於台北市,一口氣有前鎮、鼓山及左營三區上榜,而高雄房價差距擴大,則與近年農十六、美術館特區,以及亞洲新灣區等豪宅陸續完工交屋有關,尤其這些地區,除了擁有獨特綠意和海灣港景等亮點,加上土地經過重劃,街廓公設完整,基地方正有利業者開發,當地建商多規劃高價位的超高景觀大樓,如「THE ONE」、「大船入港」等案,藉此吸引豪宅客入手;反觀低價區如內惟、草衙等地,除了本身屬開發早的舊街區塊,周邊房價基期較低,業者在當地購地推案,主要也規劃價格親民的首購宅居多,因而形成鮮明的價格差距。

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