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不動產新制上路 業界:投資客退場、房價拉升速度放緩

2021-07-02 23:31:08經濟日報 記者宋健生/台中即時報導

房地合一稅2.0及實價登錄2.0正式上路,在疫情與不動產新制的雙重影響下,台中不動產業界普遍認為,口袋不深的投資客將會大幅退場,僅剩剛性需求支撐買盤,而房價拉升速度也將放緩。

台中市不動產代銷經紀公會理事長蘇興民認為,除了投資客退場、房價拉升速度放緩之外,由於疫情嚴峻,實施人流管制致看屋組數銳減,加上建照延長措施,建商推案腳步也會跟著放慢。

另因應實價登錄新制、缺工及物價上漲,建商紛紛調整定價策略,未來會有越來越多建商採「不二價」來控管議價問題,以及採「先建後售」方式,以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤的情形。

台中市地政士公會理事藍翠霞指出,央行3月實施第二波信用管制後,第2季每月的交易量仍處於高水位,平均值達4,300戶量能,跟去年同期相比,平均每個月多出1,000戶交易量,顯示房市的轉手流通率極高。

若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對,可發現目前市場上交易物件並非是新成屋在挹注拉抬,反而是中古屋交易十分熱絡。

由於預售屋物件尚未有實質產權登記,因此並無具體的轉讓交易數量可供參考,形成一個看不見的盲點。這幾年也因為通膨帶動房價,中古屋追價情形遠高於原預售階段價格,不利房市長期發展,期盼透過實價登錄2.0上路,能稍加導正市場交易秩序。

台中市不動產仲介經紀公會理事長吳本源表示,三級警戒直接衝擊飯店旅宿、餐飲業等,停業、轉讓、出脫持股等情形不在少數。疫情衝擊實體店面來客量,商家無力負擔高額租金而有閉店潮,店面租金與房價也因此一落千丈。

再者,以大宗的中古屋住宅市場來看,疫情因素嚴重影響帶看流程,多數社區管委會決議禁止外人進入社區看屋,造成第2、3季交易量可能大幅萎縮,甚至嚴重窒息,但若屋主因疫情而有急賣情形,將有望撿到便宜價。

台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰則認為,土地價格推升未來房價,政府透過交易資訊透明化、調高資本利得稅、實施信用管制等來抑制房價上揚的力道有限,造成年輕族群相對剝奪感,只能望屋興嘆。

未來如何輔以增加社會住宅、租金補貼等政策,來解決弱勢族群住的問題,成為實施居住正義的重要課題。

另外,房地合一稅新制上路,受限5年高額稅金閉鎖期,若未能即時趕在7月1日逃命潮前脫手獲利了結的,也有機會折衷「以租代售」方式,等5年後帶租約轉售,5年內做保值與增值的空間,將有助於包租代管市場。

中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔說,美中貿易戰引發的轉單效應,促使台商回流與促進在台投資計畫,加上去年台灣防疫得宜,國際電子訂單旺盛,帶動工業不動產需求大增。

為因應國際供應鏈的擴廠需求,部分都會區的工業用地供不應求,更是出現價格高於住宅區的怪異現象,未來隨著工廠管理輔導法上路,特登工廠亦為一大商機。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠補充,在本土疫情爆發前,房市相當暢旺,各大案場接連動工,加上工業擴廠需求,缺工問題反而雪上加霜,鋼筋工、模板工、電焊工等價碼持續上漲,營造廠為避免延誤工程進度,只能加價搶人。

在工、料雙漲的艱難情況下,加上政府對於營造業者的撥款條件本就嚴格限縮,如果工料價格漲幅無法緩解,亦難以從銀行獲取資金,使得營造業者背腹受敵,缺口持續擴大,易增加營造廠週轉不及的隱憂,影響層面甚廣,須嚴陣以待。

央行實施第二波信用管制後,台中市第2季交易量仍處於高水位。大台中房市交易動態資訊...
央行實施第二波信用管制後,台中市第2季交易量仍處於高水位。大台中房市交易動態資訊平台提供
在本土疫情爆發前,房市相當暢旺,各大案場接連動工。記者宋健生/攝影
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不動產新制上路,中部業界預言投資客將退場,房價拉升速度也會放緩。記者宋健生/攝影
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疫情嚴峻,各建商案場紛紛對看屋客實施人流管制。業者提供
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