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房價3年內難回頭 業者:能力範圍內放手買

2020-12-24 00:00:00文 房產新勢力提供

圖/房產新勢力提供
圖/房產新勢力提供

近期「紅單」熱炒引發政府關注,甚至屢屢「口頭警告」要打房,此時該不該買房?成為購屋民眾最關心的事。對此,房地產業者幾乎口徑一致表示:在能力可及的範圍內,自用族群應該放手買房。

業者分析,有兩大關鍵因素驅動未來房價會持續抗跌。首先,低利、資金浪潮的環境沒有改變,甚至有可能持續2至3年,也就是說此時的民眾購屋利息負擔最輕。

其次則是這2年建商瘋狂搶地,甚至加價獵地,都代表著土地成本較過往來得高且貴,再加上近幾年建築工資調升、原物料上漲等,最後都會反映在建案裡頭,當土地貴、營建成本高,未來新建案的價格有可能賣得比現在還便宜?答案其實很清楚。

不過,也有房產業者指出,即便房價長期趨勢看漲,但民眾也不用過度恐慌,畢竟台灣房市屬於淺碟市場,每幾年都會出現修正,若能掌握該波修正進場,也許就能買到適合的家。

《住展》雜誌研發長何世昌建議,因央行低利、貨幣寬鬆環境沒有改變,中央也還未出手打房,短期內房價應該是回不去了,購屋族恐怕要認清這個殘酷的現實。如果購屋族不想追高,建議可以避開預售屋、並鎖定新成屋建案;由於成屋案價格變動幅度不大,有一些餘屋案甚至降價出清,民眾仍可以找到CP值高的新房子。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,到底是地價高帶動房價貴,還是房價走高帶動地價貴,這是個彷彿雞生蛋、蛋生雞的循環論證。然而,建商用高成本推案,買方是不是一定要接受,取決於市場景氣走向,不是誰說了就算。

黃舒衛舉例說,2014年台灣房市由盛轉衰,瀰漫觀望猶豫氣氛,市場買氣大退,成為買方市場,也促使建商紛紛呼籲同業「減量經營」避免賣壓多殺多,加速價格修正、加深悲觀情緒,最後甚至連龍頭建商都喊出「不買地、不請建照、不開工」三不政策,全力去化餘屋。

圖/房產新勢力提供
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當時市場低迷,價格優惠才有機會博得消費者青睞,建商只能爭取平盤、小賠出場,很難期待超額利潤。但現在房市受到自用、置產、避險、投資各類需求湧入,呈現資金行情激發的供不應求熱況,賣方市場由建商、屋主說話,價高者得,得的是資產、創價的機會成本,因此買方當然願意買單。

他也提醒,超低利率、資金行情、回台投資等效應推升這波強旺買氣,但一旦利多力道減弱、市場買氣步入末升段,又遇上疫情、政治、經濟環境因素干擾,市場恐將進入價漲量縮的階段,有意獲利了結的建商、屋主要特別注意,而買方也要以自住、自用為進場原則,不要過度期待、恐慌。

近期房市受到缺工、原物料上漲衝擊,陸續有建商喊出不賣「預售案」,希望結構中或是取得使照後才開賣,對此,房地產業者分析,主因是要反映工資、原物料上漲的成本。

業者指出,預售案開賣時,建案往往還未開工,但是開賣的價格已經包括建商預期的獲利空間,但開工後卻碰上工資、原物料雙漲,這一塊無法反映在已經賣掉的預售屋戶數內,多數建商會選擇自行吸收,但若上漲幅度太大,便會侵蝕到建商原本預估的利潤,因此才會出現多家上市櫃建商拋出「先建後售」,或是不賣預售案的風向。

某間新竹老牌建商就私下透露,近年有幾個新案都無法達到預期的利潤,舉例來說,過去一、兩年將預售案利潤設定在2成或是2成5,但工資、原物料上漲,直接吃掉8%至10%的利潤,這部分因為無法轉嫁給預售案已購民眾,建商只能吸收。

圖/房產新勢力提供
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工資、原物料雙漲,除了侵蝕利潤之外,也會造成工期拉長,甚至交屋時間往後遞延,而時間拉長對於建商來說,土、建融成本都會跟著加重,而且此現象已經是全台都在發生中。

該建商指出,手中有一個新案取得建照後遲遲不敢開賣,就是因為調不到要開挖地下室的大型機具,甚至被告知最快也要9個月才能夠輪得到,此舉讓他不敢賣房,只能夠等下去。

因此,他認為在此趨勢下,未來要在新建案中「撿到便宜」恐怕不容易,甚至可能出現存頭期款的速度追不上房價,除非出現重大國際經濟危機,不然目前趨勢下,房價欲跌不易,甚至可能出現「驚驚漲」的現象。

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