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以房養老5個難題、3個卻步 銀行幫你解答

2017-06-27 09:00:00聯合報 記者沈婉玉/台北報導

合作金庫銀行2015年11月率先開辦商業型以房養老貸款以來,土銀、華銀、台企銀、一銀、台銀、高雄銀、中國信託商銀及台新銀行都陸續開辦,最新加入的是上海商銀。開辦貸款成數最高7成、年限最長30年期的以房養老業務「青松來富」,總計已有9家銀行開辦。

截至5月底,總計合庫、土銀及華銀等承作以房養老貸款的前三大銀行,共計辦理了1469件,核貸76.29億元。

根據資料,現下有9家銀行可申辦以房養老貸款。 圖/本報資料照
根據資料,現下有9家銀行可申辦以房養老貸款。 圖/本報資料照

5大問題

但畢竟以房養老才推出一年多,還是非常新的商品,很多民眾仍對以房養老貸款滿腹疑問,合庫銀行整理民眾最常問的五大問題:

1.目前有房貸 還可申辦以房養老?

答案是「可以」。但銀行會將尚未還完的房貸金額,納為考量因素。合庫銀行表示,持續正常攤還的房貸,若剩餘貸款金額不多,銀行會依擔保品評估總值,協助辦理代償。

例如,房子評估總值2500萬元,房貸還欠300萬元,房子價值還有2200萬元,以約6成5來計算,則以房養老額度是1440萬元,期間30年,每月撥給4萬元,可用於支付老年生活費用。

2.往生後房子如何處分?

銀行會先請繼承人清償借款,繼承人可以自有資金清償、自行出售房子來償還現欠,或與銀行協商等繼承的房子過戶到繼承人名下後,由繼承人來申請房貸「借新還舊」。

若繼承人不願處理這筆以房養老貸款,則銀行會向法院聲請拍賣房子,賣得的價金先償還銀行借款。若有剩餘會歸還給繼承人,如不足清償則會繼續對借款人的其他財產進行追償。

合庫銀行針對以房養老貸款,整理出民眾最常遇到的問題。 圖/本報資料照
合庫銀行針對以房養老貸款,整理出民眾最常遇到的問題。 圖/本報資料照

3.借款人年老失智了怎麼辦?

若借款人因失智等因素受監護,宣告致喪失行為能力時,經監護人同意後,銀行仍可繼續撥款。若未取得監護人同意,可能會被監護人主張借款人無受領能力,就會發生契約無效,無法撥款的情形。

4.沒有繼承人 身後如何處置?

獨身沒有子女的人,如果死後契約還沒到期、錢還沒領完怎麼辦?合庫銀行表示,可指定鄰里長或鄰居好友為通知義務人,於借款人死亡的翌日起20個營業日內通知銀行;其遺產於清償債權並交付遺贈物後,如有剩餘,則歸屬國庫。

5.已出租的房子 是否可貸款以房養老?

「可以」,但要依銀行擔保品估價辦法,出租房屋估價時要扣除押租金,放款率最高以64%來計算。

民眾對以房養老接受度愈來愈高。 圖/本報資料照
民眾對以房養老接受度愈來愈高。 圖/本報資料照

3個卻步

然而,推動以房養老貸款,主要不是為了獲利,而是要讓老人家不要窮的只剩下房子,但仍面臨很多傳統迷思。

1.傳承遺產的觀念

台灣多數老人將房產視為重要遺產,不願意把年輕時奮鬥而來的房產賣掉或向銀行借貸,甚至認為老了還要抵押房子借錢不光彩、沒面子。

以房養老可保障老年生活不會窮到只剩下屋子。 圖/本報資料照
以房養老可保障老年生活不會窮到只剩下屋子。 圖/本報資料照

2.誤認貸款以房養老 房子就變銀行的

辦理以房養老貸款,就像辦房貸一樣,只是把房子抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。

3.提早往生會吃虧

如果辦了500萬元的以房養老貸款,若5年後領了100萬元人就離開了,是吃虧嗎?合庫銀行說,若繼承人不願意還100萬元,假設銀行拍賣房子獲得價款700萬元,在清償100萬元貸款後,600萬元還是會回歸繼承人所有,不會吃虧。

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