明明有實價登錄2.0,為什麼屋主開價還是越來越貴?

實價登錄2.0的意義在於資訊揭露。 本報資料照片
實價登錄2.0的意義在於資訊揭露。 本報資料照片

摘要

1.房地產實價登錄2.0,解決的是資訊不透明問題,不是讓價格統一,因為房屋是一種非標準化商品。即使是相同建案社區的住宅,樓層不同、格局不同、景觀不同,單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0,關鍵在於資訊越多,越容易找到交易的平衡點,知道賣方的過去交易紀錄,更容易抓到賣方的可能點頭價格:低於多少金額,對賣方來說他賺得可能比仲介費還少;低於多少金額,對賣方來說可能就是賠售;再低於什麼數字,對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥,明明都實價登錄2.0了,為什麼最近屋主開價還是越來越貴?」近期有換屋需求,已經看過不下二十間房的學弟K,對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了,垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0,解決的是資訊不透明問題,不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡,慢條斯理地說:「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售,有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品,例如大家長期關注的iPhone,除了官網上的價格,還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格,疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買,總有辦法買到更便宜,但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品,原廠規格性能、全球保固規定都一樣,所以才會出現更多比價網站、App,讓消費者針對這些標準化商品,去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅,樓層不同,格局不同,景觀不同,單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同,設備維護狀況不同等等,而且即使賣方屋主認為,他花了百萬裝潢,就應該反應在房價上,但如果買方不喜歡他的裝潢,即使接手也是拆除,這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」,也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況,那對賣方來說,隔壁實價登錄賣多少成交,他就一定要比照這個單價賣嗎?其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品,那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後,對於買方來說又有什麼好處呢?我認為關鍵在於資訊越多,越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣,在於平衡三方面的利益:「買方想買便宜,賣方想賣貴,仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%,從買方成交價抽2%,不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時,買方從交易總成本上出價,賣方從實拿金額去約定數字,自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後,我們知道賣方的過去交易紀錄,更容易抓到賣方的可能點頭價格:低於多少金額,對賣方來說他賺得可能比仲介費還少;低於多少金額,對賣方來說可能就是賠售;再低於什麼數字,對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊,最後剩下的就是買方願意再加價多少,去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好,實價登錄只是參考,還得跟子房哥學談判才行。」學弟K說,但感覺還是不太滿意,憤憤地問:「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢?」 「我認為實價登錄資訊越透明,解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣?因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露,建商預售屋各戶資料也揭露,大家不需要對以往收到的資訊,辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術?」在交易談判過程中,也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任,就可以減少交易紛爭,有了信任,也促進加速成交的可能。

最後再次強調,就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊,這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」,而對「品味」的定價永遠因人而異。

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