打炒房殺手鐧上路 房地合一2.0祭四大變革

房地合一2.0版7月上路,為打擊炒房,政府大範圍圈住投資客也加重課稅,盤點財政部共祭出四大變革,包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制,並將預售屋、特定股權交易納入適用;政府這回出招切中要害,被視為打炒房殺手鐧,即將啟動遏阻歪風。

其中,預售屋所得現行是併入隔年5月綜所稅報繳,稅率5%至40%,2.0版將比照房地,於交易日次日起算30日內申報繳納,且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅;財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日,若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。

房地合一1.0版2016年上路,不動產交易稅制邁入新紀元,2016年後取得的房地,出售時均得適用,計算所得時,土地部分不再免稅,房地獲利都得併計,且適用稅率改以「持有期間」長短決定,短期持有重稅,長期持有及自用相對輕稅。

今年7月起,房地合一將從1.0升級至2.0,在既有架構下,增加課徵對象、加大重稅威力,並一次補強1.0版存在的避稅漏洞,彙整主要有四大變革。

一、拉長適用35%、45%重稅期間。房地合一1.0版僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅,持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%;升級2.0版後,持有「2年內」出售均課45%,持有「2年以上未滿5年」則課35%,期間拉長。

二、境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準。1.0版境內個人受短期持有重稅限制,境內企業適用稅率卻一律20%,產生可藉由成立公司規避重稅空間;2.0版將以統一稅率標準來防堵。

三、課徵對象擴及預售屋、特定股權交易。炒房行為經常涉及預售屋買賣,藉由成立未上市櫃公司持有不動產,再以交易公司股權方式間接移轉不動產,成為避稅漏洞之一,因此2.0版將其一併納入課徵。

其中,所謂特定股權交易,指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時,交易額度超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。

四、強化反避稅機制。訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負,並明訂未能提供費用證明文件案件,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬元。

另一方面,為避免2.0版重稅殃及無辜,財政部也於子法訂定排除條款,個人有6種態樣、營利事業有4種態樣,即使5年內出售可僅適用20%稅率。

針對個人方面,包含調職或非自願離職、土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴、共有房地非自願交易等;營利事業方面,包含土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依銀行法規定在4年內處分等。

至於2.0版對交易日的認定,財政部表示,近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範,內容大致與1.0版相同,但增訂預售屋、特定股權認定標準,規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準,而非換約日,特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。

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