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六都危老與都更案大增 台中前八月送審核定件數增4倍

2020-10-14 14:14:08經濟日報 記者宋健生/即時報導

台中市今年形成一股搶地風潮,但在新興重劃區取得土地成本高漲,使得新推案房價不得追漲的情況下,多家建商轉向舊城區危老建築的土地整合與重建,危老案核准件數不僅是全台第三名,通過審核都更案件數也是去年的四倍。

鄉林不動產研究室表示,危老與都更案雙雙加速都市風貌更新,由於房價也相對符合市場行情,頗受建商與消費者青睞,在台中推出的新案得以迅速完銷或開紅盤。

內政部營建署統計資料顯示,全台截至今年9月底,各縣市提報危老重建計畫累計1,491件、核定999件,前三名分別是台北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、台中市276件(核定149件)。

而都更部份,今年1至8月全台已核定63件,其中台北市占28件;新北市和台中市同樣是12件,與去年核定件數作比較,雙北都更核定呈現負成長,桃園及台中、台南、高雄則是倍數成長。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出,全台30年屋齡高達423萬戶,且老宅快速增加,在少子化與高齡化的社會,須加速推動都市危險及老舊建築物重建。

歸功於內政部在危老條例容積獎勵案於今年5月9日到期後,很快就檢討並通過延長5年方案,所以今年將是危老重建及都市更新「大爆發年」,內政部也推估危老重建案今年將突破1,200件,都更核定案也有100餘案。

大台中地區今年加快危老都更,掀起整合風潮,鄉林不動產研究室說,台中房市持續火紅,讓建商信心高漲、更加積極獵地,在核心區精華地段土地難覓情況下,以往因為整合作業曠日費時而乏人問津的都更案,以及危老改建案,今年以來開始備受關注。

例如,今年4月剛開工的中區建案「鼎泰中城」,即是原本的自由路二段「東海戲院」大樓舊址,該地段曾經多年榮膺台中市地王寶座,因大樓年久失修閒置。

在市府推危老都更獎勵之下,由建設公司參與重建為嶄新的22層、地下五層,共148戶的住宅大樓,成為中區依「危老重建條例」核定的第一個都市更新指標案,因此一公開即形成熱銷。

原台中縣區第一個順利推動的都更案,是在潭子區大豐路及潭富路口「順天豐華」,規劃196戶,也是推出後在北台中地區熱銷的個案。

此外,台中市預售推案中的危老重建與都更指標案,還包括北區三民路三段的「元城樂more」,是位於順天醫院的危老改建案;西區台灣大道與五權路口的「大通大美」,也是歷經五年整合,翻轉危老的新建案。

鄉林不動產研究室表示,台中具交通及重大建設加持的新興重劃區土地,向來是建商推案的一級戰區,但開發較早的成熟商圈土地也相當搶手,因此優質地段危老重建與都更案,緊緊磁吸建商目光。

過去台中市因為土地供給大,建商購地普遍以重劃區土地為主,但近幾年精華地段土地日益稀有,在北台灣推行多時的都更、危老或合建等改建風也吹向中台灣。

根據各家建商經驗,危老改建比較單純,也是建商現階段參與的主力市場,至於都更案件,牽涉到原住戶利益與立場,需要整合地主或舊屋主,在推動上的難度相對較高,像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案,至今仍在進行中。

賴正鎰說,過去都更案在實際執行上常會面臨兩大難題:一是不動產持有稅相較舊屋過高,很多地主都擔心未來蓋的新房子,不但造價高,還得繳比原來舊房子還要高的地價稅和房屋稅。

二是房屋分配坪數比例,會因為容積率關係大幅縮水,影響原有住戶意願,加上行政程序繁複,所以推動與整合很慢,不好推動。

他指出,政府重視危老都更重建,五年前實施危老條例,加速都市風貌更新,不僅可振興內需市場,而且對建築安全暨改善市容具有正面效益,相信房地產業界很樂意與政府共同推動危老、都更,努力加速讓都市風貌煥然一新。

但內政部危老條例新修正時,將獎勵重建時程做出調整,逐年折降最後至第八年止,降為1%(至2025年5月12日之後就無時程獎勵),取消合併鄰地面積限制。

另外,新增「規模容積奬勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者,給予基準容積2%獎勵,每增加100平方公尺,另給予基準容積0.5%獎勵,以替代逐年遞減的時程獎勵,但時程獎勵與規模奬勵,兩者合計不得超過基準容積10%的額度上限。

對此,賴正鎰建議營建署與立法院,應加速推動「都市更新條例」的修法,同時「危老條例」的獎勵條款,時程與規模獎勵合計不能超過10%的部分,希望能再提高獎勵誘因,相信危老都更速度會更快。

六都危老重建與都更核定案件統計。鄕林不動產研究室提供
六都危老重建與都更核定案件統計。鄕林不動產研究室提供
危老與都更案雙雙加速都市風貌更新,由於房價也相對符合市場行情,頗受建商與消費者青...
危老與都更案雙雙加速都市風貌更新,由於房價也相對符合市場行情,頗受建商與消費者青睞。記者宋健生/攝影

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