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降息迎接買房? 數據會說話

2020-04-21 14:49:11聯合晚報 記者游智文/台北報導

中央銀行日前啟動降息,房仲統計央行過去五波降息房市表現,降息後一年,買賣移轉棟數全部成長,惟隨利率從天花板降至地板,帶動房市買氣效果愈來愈不明顯,這波降息是否能保持過往「光榮」紀錄,有待觀察。

新冠肺炎重創全球經濟,各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策,央行上月也宣布降息1碼,自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內可再降1碼,引發資金轉進房市話題。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,央行近20年有五波降息,觀察買賣移轉棟數,降息後一年的買賣移轉棟數全成長。

其中2000年到2001年,因應網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊,央行接連降息11次、共降息10.5碼,當時平均房貸利率約6.81%,仍在高檔,但買賣移轉棟數從2001年25.9萬棟強力反彈,2002年竄高到32萬棟。

2002年5月到11月,為刺激消費、提振就業,央行再度降息2碼,移轉棟數從2002年的32萬棟,再上升到2003年34.9萬棟。

2003年SARS爆發,當年5月至6月間,央行再降息1碼,平均利率跌至3.1%,已不到2001年的一半,隔年2004年買賣移轉棟數大爆發,一舉衝破40萬棟,達41.8萬棟。

2008年發生金融海嘯,央行再度展開降息循環,共降9.5碼,平均房貸利率再下探至2.5%,2009年買賣移轉棟數38.8萬棟,較2008年小增約1萬棟,效果明顯不如先前。

2015至2016年為刺激景氣,央行再降息2碼,平均房價利率跌破2%至1.8%,買賣移轉件數從2016年24.5萬棟,2017年增至26.6萬棟,未能回到降息前一年的30萬棟大關。

郎美囡分析,過去20年房價一路上漲,薪資卻是原地踏步。早先大家買得起,降息讓人覺得有便宜可撿,刺激買氣效果相當不錯,2008年以後房價來到相對高點,房價所得比居高不下,貸款利息減少不如房價下降有吸引力,買氣因此並未明顯拉抬。

她表示,央行此次降息前,房貸利率已處於歷史低檔,買氣一直沒有明顯起色,顯示問題不在利率,而在房價,加上目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同,預料這波降息帶動效果相當有限。

住商不動產企研室經理徐佳馨則認為,央行降息雖然拉升房市買氣有限,但低利環境與寬鬆銀根,必然造成資金流向資本市場,土地、收益型產品預料仍可受惠。

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