危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配才算合理

2022-01-16 13:35:21聯合新聞網建築安全履歷協會理事長戴雲發

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「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行，依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4％，預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零，且依危老條例規定，只有條例施行後五年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐，也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了，因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請，選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商，讓重建流程能夠快速且順利完成。

▌危老時程獎勵逐年遞減，建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源：臺北市建築管理工... — ▌危老時程獎勵逐年遞減，建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源：臺北市建築管理工程處)

進行重建時須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「委建」或「全案管理」的風險與優勢：

「全案管理」初期起造人通常為地主本人，經過信託後一般變更為建經公司，重建完成後再變更為地主；而「委建」的起造人為其他第三人，若未來房屋面臨問題，則負擔責任風險的在於起造人身上。

上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是回歸地主本身，但相對的，所有權益價值提升也還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商合建的方式達成舊屋換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益，而所謂的「合建」，即是指土地所有權人提供土地，建商則提供興建資金和專業技術，雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般會選擇與建商合建，通常是因為改建需要花錢，希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，而合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，而建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

與建商合建，首先要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，如：法定容積率、可申請容積獎勵項目為何，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；

建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

在合理的分配比例下，應當適度的考慮配合參加重建，否則一昧無理要求只會造成重建的延滯，而合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益；另新建物規劃設計與建材設備可以透過具有相關經驗專業人員，如建築師、不動產估價師、都更顧問公司等提供建築相關專業資訊，以作為與建商洽談合建之良好溝通橋梁，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

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建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》