賣厝阿明／什麼是現況交屋？什麼情況下可以現況交屋？

2021-10-19 15:00 聯合新聞網／賣厝阿明

圖片授權／《賣厝阿明》

所謂「現況交屋」，即為契約簽訂時房屋（主建物、附屬建物、公設及水電力、瓦斯配管設施是否可接通）具備通常效用或預定效用之現況而言，除海砂屋及輻射屋外。

現況交屋的記載必須注意是否因此免除屋主的法律責任。

若現況交屋包含家具或家電，買賣雙方在簽約時，就須協議好賣方要留下的家具或家電項目，及房屋價金是否包含在內。

根據《民法》354條，賣屋者必須負起瑕疵擔保的責任，買賣雙方的契約不能凌駕於民法位階之上，因此就算是契約上有加註”現況交屋”，只要買方在交屋後5年內發現瑕疵，並在半年內通知屋主，就可以依法請屋主擔起瑕疵擔保責任。

但假如房屋瑕疵賣屋者已提前告知買方，並寫在屋況說明書中，雙方同意以減少價金的方式成交，並在合約上寫明為「現況交屋」，未來賣屋主才可以不用負起瑕疵擔保責任。

所謂「瑕疵擔保責任」是指在《民法》第354條第一項規定，賣家應擔保買賣標的物移轉給買家時「沒有減失」、「減少其價值之瑕疵」，這就是所謂的「瑕疵擔保責任」，私人契約不能對抗法律規定，所以即使買賣契約書有「不負瑕疵擔保」的條款，買家如果有發現問題還是能向法院提出告訴。

什麼情況下可以現況交屋？

如果要約定現況交屋，賣屋者必須將屋內已知的瑕疵透過拍照等記錄方式，詳細附在買賣契約的附件中，確保買方都知悉且接受。賣方已詳盡告知屋況瑕疵，並列出在不動產說明書中，買方也確實知悉這些屋況問題，後續才不會有所爭議。因此，買方購屋時務必看清楚不動產說明書，才能確保權益。

為了避免上述的法律訴訟及爭議，建議購屋者在購買新成屋或是中古屋時，買賣契約書裡都避免使用「現況交屋」的字詞，而是用最直接最清楚的方式記載屋況問題，說明雙方的權利及義務，例如：「買方因天花板已裝潢而無法拆除查驗，日後若發覺此處有瑕疵所衍生的修繕費用，一律由賣方負擔」；或「屋內現有出現壁癌狀況，已由賣方折讓售屋款10萬元，日後買方不得再以壁癌的瑕疵求償」；如此一來，就能把日後買賣雙方房屋的瑕疵爭議降到最低。

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