賣厝阿明/保存登記面積大於使用執照面積 是違建嗎?

圖片授權/《賣厝阿明》
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大華購買了一間預售屋,記得當初使用執照下來時上面並沒有包含陽台面積,也無記載陽台。但是到了保存登記時卻有登記陽台,並且包含了陽台面積,所以造成保存登記的面積大於使用執照的面積,想詢問這是正常的嗎?陽台是否屬於違建?

地政保存登記時,計算樓地板面積的方式與建築圖樣樓地板面積的計算方式有所不同,保存登記計算面積時是以建築外牆線為範圍計算,所以會與銷售面積所載的面積有所誤差,不過如果不是計算錯誤,誤差值都不會太大,實際應以權狀所載的面積為準。

107年1月1日後,建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺者,得以附屬建物辦理測繪及登記登記,但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者,則不在此限;其他如露臺、花臺、雨棚等均不予登記;但因為所有完工的建案,在其「建物登記簿」上面並不會標示其建照的「取得基準日」,因而民眾無從判斷。

此案狀況很可能是在使用執照竣工平面圖未將陽台計入樓地板面積,而於保存登記時將陽台列入附屬建物登記,若原平面圖上即有設計陽台,則不算是違建。

但若竣工平面圖加註一層「陽台」部分,實為平面樓層,倘其不計入容積,應可認屬為法定空地,依公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定是屬於共用部分,則應依監察院糾正內容,不予測繪轉載保存登記。

建物的權狀登記面積是依據使用執照的面積測繪為基準,請先核對使用執照竣工圖設計面積與實際面積是否相符(有無改建),如權狀保存登記的面積與使用執照的面積不相符,實為測繪而產生的錯誤,應檢具相關資料向地政事務所申辦面積更正。

然而以附屬建物來說,陽臺是可成為實質生活空間的一部分,但屋簷及雨遮雖有其建築外觀等若干功能,卻沒有實質供住戶居住生活或休憩停留的功用,過去有少數建商設計過多雨遮,再將其列入銷售坪數,按「室內坪」的單價來銷售,讓購屋者花冤枉錢買許多虛坪,因而產生多起買賣糾紛。

107年1月1日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記,此一新規定,將以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」,改為「不登記、不計價」,以保障購屋者的權益。

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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