賣厝阿明／保存登記面積大於使用執照面積 是違建嗎？

大華購買了一間預售屋，記得當初使用執照下來時上面並沒有包含陽台面積，也無記載陽台。但是到了保存登記時卻有登記陽台，並且包含了陽台面積，所以造成保存登記的面積大於使用執照的面積，想詢問這是正常的嗎？陽台是否屬於違建？

地政保存登記時，計算樓地板面積的方式與建築圖樣樓地板面積的計算方式有所不同，保存登記計算面積時是以建築外牆線為範圍計算，所以會與銷售面積所載的面積有所誤差，不過如果不是計算錯誤，誤差值都不會太大，實際應以權狀所載的面積為準。

107年1月1日後，建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺者，得以附屬建物辦理測繪及登記登記，但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，則不在此限；其他如露臺、花臺、雨棚等均不予登記；但因為所有完工的建案，在其「建物登記簿」上面並不會標示其建照的「取得基準日」，因而民眾無從判斷。

此案狀況很可能是在使用執照竣工平面圖未將陽台計入樓地板面積，而於保存登記時將陽台列入附屬建物登記，若原平面圖上即有設計陽台，則不算是違建。

但若竣工平面圖加註一層「陽台」部分，實為平面樓層，倘其不計入容積，應可認屬為法定空地，依公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定是屬於共用部分，則應依監察院糾正內容，不予測繪轉載保存登記。

建物的權狀登記面積是依據使用執照的面積測繪為基準，請先核對使用執照竣工圖設計面積與實際面積是否相符（有無改建），如權狀保存登記的面積與使用執照的面積不相符，實為測繪而產生的錯誤，應檢具相關資料向地政事務所申辦面積更正。

然而以附屬建物來說，陽臺是可成為實質生活空間的一部分，但屋簷及雨遮雖有其建築外觀等若干功能，卻沒有實質供住戶居住生活或休憩停留的功用，過去有少數建商設計過多雨遮，再將其列入銷售坪數，按「室內坪」的單價來銷售，讓購屋者花冤枉錢買許多虛坪，因而產生多起買賣糾紛。

107年1月1日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，此一新規定，將以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」，改為「不登記、不計價」，以保障購屋者的權益。

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文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

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