賣厝阿明/請房仲「斡旋議價」該注意些什麼呢?

圖片授權/《賣厝阿明》
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阿美最近看中一棟房子,賣家開價1000萬,但阿美的預算是900萬,於是拜託售屋業者幫忙跟賣家議價。售屋業者提出要收出價2%左右的斡旋金,阿美也爽快地付了20萬的費用,誰想到售屋業者收了錢後,遲遲不給消息,阿美便向售屋業者討要之前付的斡旋金。售屋業者卻說還在跟屋主溝通,希望能在多給一些時間處哩,阿美不願意…

那麼,阿美應該怎麼辦才能拿回斡旋金呢??大家知道收取斡旋金之後會產生什麼法律效果嗎?而在正式簽約之前就先給房仲一筆錢,相信有很多人也會覺得不安心,但其實也有不用給錢,就可以斡旋的方法喔!

詳細解答:

所謂的斡旋金,指的是買方想與賣方協商房屋價格,為了表示誠意,因此準備一筆「斡旋金」請售屋業者與賣方斡旋議價。這筆金額一般為出價的2%。

在要交付斡旋金之前,可先在內政部下載斡旋金的契約範本,在合約裡載明斡旋金之目的、斡旋金總額、斡旋有效期間、違約罰則,以及合約審閱期、是否收取服務費及收費標準,以保障雙方權益。

了解斡旋金的作用後,我們回到題目來解說。

一、阿美與售屋業者哪個有理?

答:這兩個人都各有缺失。

在把錢交與房仲議價前,應先把斡旋金目的、執行期間、違約罰則等等相關細節都寫進斡旋合約裡,才能保障雙方權益。另外就算沒有簽約,也應時時跟進斡旋進度,如果沒有成果,也可以即時跟售屋業者表明拿回斡旋金,避免浪費時間。

一般而言,斡旋期間都在3~7天左右,這段期間售屋業者若是沒與賣方議價成功,就必需無條件退還斡旋金給買方。

二、收取斡旋金會產生什麼法律效果?

答:交付斡旋金之後,若賣方沒有點頭同意買方出價,那麼買方僅需與房仲拿回斡旋金,不需負任何法律責任。

但若賣方同意買方出價,那斡旋金就會變成「定金」(俗稱轉定),代表之後的買賣契約就會按這個價格成交,這時候買賣雙方有任一方突然反悔的話,就必須賠償另一方的損失。一般來說,買方是直接沒收斡旋金;賣方則是賠償兩倍斡旋金給買方。

三、不想給斡旋金,可以簽「要約書」

答:不給斡旋金的話,就必須簽一份「買賣要約書」,有契約為證,售屋業者才肯為你議價。「要約書」等同於是書面形式的「斡旋金」,有這份要約書,就不用再額外給售屋業者斡旋金。

「要約書」裡面會記載買方願意承購的價格、委託斡旋期限、付款方式及其它條件、違約罰則約定等等。若屋主在要約書上簽名,就代表同意買方提出的條件,將來簽定正式不動產買賣契約時,可按合約條件執行。

這邊要注意,「要約書」都有三天以上的審閱期,買方應仔細閱讀合約內容,若事後違約的話,一般要賠償「出價的3%」給予賣方,比付斡旋金的價格還要高。

最後提醒,以前的人大都拿現金直接請房仲斡旋,沒有書面約定,發生了不少法律問題,於是現在內政部直接規定,房仲需在民眾提出斡旋要求時,提供「斡旋金」與「要約書」兩種選擇,讓民眾自行決定,並以書面契約記載議價細節,避免後續糾紛。

而不管是哪一種斡旋方式只要賣方同意,即是契約成立,所以建議買方如果沒有確定真的要這間房子的話,可別抱著試著出價看看的心態,請房仲斡旋,畢竟事後反悔,可是要損失一大筆違約金。

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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