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買新家爽當「省」長 換屋退稅三祕訣一次看懂

2019-11-18 11:34:10經濟日報 記者程士華/台北報導

報系資料照
報系資料照

人生每過一個不同階段,例如青年出社會、小孩出生及就學,或是工作環境改變時,一家之主就可能要開始煩惱換房的問題,這時若能搞懂稅法當中的三大「重購退稅」秘訣,可就大大幫全家人省下一筆辛苦錢!

「重購退稅」究竟是退什麼稅呢?當家人賣掉舊屋、換購新屋時,可以退的類型共有三種,第一種是綜合所得稅,第二種是房地合一稅,第三種是土地增值稅。

舊屋換購二原則:小屋換大屋、二年內換購

高雄國稅局官員指出,會在最近換屋的民眾,最主要是出售長期居住的舊房子,通常屬於房屋交易舊制,賣房後產生的收入,要在隔年以財產交易所得的形式,併入綜合所得稅申報。官員表示,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要買新屋跟賣舊屋的確切交易日期在兩年以內,即可申請重購退稅。

舉例而言,若屋主是「先賣後買」,已經完成舊家移轉登記後,在二年內重新購買自用住宅,就可以向國稅局申請退還已經繳納的綜所稅;如果新家已經先買好了,或是年初賣房、年底買房等情況,報稅時可以直接扣抵稅額。

然而官員提醒,對於舊制的房屋交易而言,只能就新購買價額超過原出售房屋價額的案件適用,用白話文來講,就是只適用「小屋換大屋」的情況。

房地合一稅:大屋換小屋也適用

房屋土地交易所得稅新制俗稱「房地合一稅」,於2016年1月1日起改版上路,國稅局官員表示,若是這幾年購買的新家,換購時就不像以前併入隔年報稅,而是轉手後一個月內就要主動申報。

官員表示,對於適用房地合一稅的新制房屋而言,無論是「小屋換大屋」或是「大屋換小屋」,只要是在二年內換購自住,且前屋、後屋都符合自住條件,都可以適用重購退稅。小屋換大屋的情況中,就像舊制房屋一樣,可以全額退稅;大屋換小屋的情況,則是按比例退稅,計算基準是依新買房的價格占出售舊房的價格比例,換算可以退稅的比例的稅款。

但官員也提醒,申請重購退稅後還是要注意,新買房產在購入的五年內,不能改作其他用途或再行移轉,否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

土增稅:注意土地產權登記

財政部官員指出,民眾換購房屋時,通常會同時出售原屋持份或基地,別忘了土地增值稅也適用重購退稅,換購新屋的時間同樣必須在二年以內。

官員提到,想申請土增稅重購退稅,舊家基地要先符合「自用住宅用地」的條件,地主或家人必須要有戶籍登記;買好新家之後,要由同一個人登記為地主,且同樣必須有家人登記戶籍。彰化縣最近就發現一個可惜的案例,丈夫出售土地後,卻用妻子的名義新購土地,結果因為土地所有權人不同,就無法申請土增稅退稅。財政部官員指出,土增稅看的是地價而非房價,搬家的時候可得注意前後屋地價水準的差別,若是新家的土地價值低於舊家,就無法申請土增稅退稅囉。

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