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海外置產王/美國南加州房產 投資優選

2021-09-11 23:46:28經濟日報 記者 宋健生

美國南加州房產成投資優選。洛杉磯會議及旅遊局/提供
美國南加州房產成投資優選。洛杉磯會議及旅遊局/提供

加州是美國華人最多的居住區域,近幾年隨著美國經濟復甦,當地房市持續升溫。從長期統計來看,扣除所有持有成本如地產稅、維修保險費等,持有十年以上的物件,房價平均增值率每年可達5%至6%左右,是不錯的投資選擇。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,在台北買一間30坪大樓價錢約2,500萬元,出租投資報酬率有2%已算不錯。同樣價錢在洛杉磯卻可買上一間帶前後院的透天別墅,投報率6%以上。如果投資專門收租整棟公寓,還可以達到10%的年投報率。

南加州是全美房價表現優質區,也是華人數一數二多的區域,早期台灣人有創業及求學需求移居美國,其後台灣受少子化影響,出現失衡的高學歷、低薪資狀況,大學求職起薪低,不少有錢的家長乾脆赴美置產,讓子女的未來有更多人生機會。

而赴美教育若能取得居留證PR,子女在學齡前至高中是免費的,大學以上取得永久居留證,可享本籍生的資格,也成為台灣人移居美國的誘因。

不過,受到全球徵稅制「美國FATCA法案」影響,不少早期在海外打拚的台商、華僑,需要返台分散資產,也有其他長期旅外定居者,年屆退休時,面對美國高物價及醫療資源,日常開銷吃緊,也萌生回台退休,產生兩大鮭魚返鄉情勢。去年受疫情影響,為數不少的台灣人都回台定居,但又因為國內疫苗短缺,陸續見返美潮,也帶動房市買氣。

陳炳辰分析,由於美國也走低利政策,房市顯現熱潮,原本因為川普對華人的不友善,中國人出現不少賣屋潮,如今交易狀況都不錯。

縱使拜登上任後與中國緊張關係還未完全修復,卻鬆綁過度嚴苛的移民條件限制,有利於華人聚集的加州再次繁興,當地房市大幅升溫,還傳出因為供給量不足,才讓市場些許降溫。

有意前往當地置產得注意,美國對房地產徵收房屋稅比台灣高出許多,洛杉磯有許多社區房屋稅,一年要收1.2%至2%不等。擁有美國房產可為移民美國加分,但不能作為申請美國永久居留權依據。

美國置業與美國留學沒有任何關係,不會因此減免出國留學費用,但投資一套適合的學區房,是可使留學消耗最小化,通常投資一套適合學區房,可以將學區房出租,從而達到「以房養學」的目的。

至於在當地買房,陳炳辰說,就像台灣一樣有許多的房仲可供洽詢,仲介服務費約是房價的6%,主要由賣方支付。需要由買方支付的部份有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、房屋估價費、託管交易公司(Escrow Company)服務費、地產稅等,大約至少是房價的2%。

房貸方面,洛杉磯房地產便宜的需要四、五十萬美元,少部分人能用現金購買,大部分投資者都是從銀行貸款,美國常見貸款期限是30年,民眾可依還款能力,選擇五年到40年等不同條件的還款年限。

投資小提醒

優點

●擁有美國房產可為移民美國加分,但不能作為申請美國永久居留權依據

●美國置業與美國留學沒有關係,不會因此減免出國留學費用;但投資一套適合學區房是可使得留學消耗最小化

●拜登總統上任,有望改善美中關係,以及鬆綁過度嚴苛的移民條件限制,有利華人聚集的加州再次繁興

缺點

●空屋及房租拖欠的可能

●稅款較貴。美國對房地產徵收的房屋稅比台灣高出許多,洛杉磯有許多社區的房屋稅一年要收1.2%至2%不等

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