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大阪房市 國人投資偏愛

2018-08-12 00:05:28經濟日報 記者 林政鋒

日本大阪房市有潛力。統計顯示,2017年日本近畿圈預售屋成交1.96萬戶,約為首都圈的54.4%;中古屋成交1.71萬戶,約為首都圈的45.69%。其中大阪市因為優越的地理位置及都市規模,向來是國人到日本關西投資的主要城市,成交件數是關西地區之首。

經濟日報提供
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大阪市2017年中古屋成交件數約3,800件左右,約為首都圈年成交數量的10.13%,平均月成交件數為300件左右。近年來隨著觀光人潮的湧入,帶動民宿等相關產業的發展,尤其是旅館、店鋪等觀光相關的商用不動產更受投資人青睞。

大阪住宅市場成交金額有八成集中在5,000萬日圓以下的物件,尤其是1,000萬日圓左右的物件最熱門,投資門檻遠低於首都圈,因此這幾年到大阪投資不動產、經營民宿的中華圈投資人紛紛湧入大阪。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示,近畿圈二府四縣指的是大阪府、京都府、滋賀縣、兵庫縣、奈良縣及和歌山縣,也就是觀光指南上的京阪神地區,人口數約2,000萬左右。其中台灣人投資較多的大阪市,人口約270萬,與台北市相當,是近畿圈最大城市。

林彥宏指出,長年來大公司的辦公室不斷往東京移動,大阪的租賃市場供給大過於需求,所以租金並沒有隨著房價的上漲連帶地水漲船高,這兩年大阪市的每平方公尺租金一直維持在2,300日圓上下。因為需求不強,所以招租期也較長,為了能儘快找到承租方,除了正規的一個月仲介費以外,還須多支付一到二個月的租金作為仲介業者的廣告費,也因此導致成本上升,降低了投資投報率。

原本因為觀光客大增而看好的民宿經營,隨著2018年6月民泊新法上路,許多無法取得合法營業執照的投資客紛紛將房屋轉為一般的長期租賃,導致市場上湧入許多待租物件,更不利於租金的成長。

雖然大阪地區中古物件的住宅房價持續上漲,但最近預售屋的表現卻不如預期,中古屋及預售屋市場走勢有背離的現象,未來房市走勢值得多注意觀察。

經濟日報提供
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