親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

產官學齊聚共商都市更新發展議題

2019-04-15 10:38:38聯合新聞網 李文全

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念...
台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,及違章問題難解等。 圖/台北市都市更新學會

由理律法律事務所與臺大公共事務研究所,與協辦單位臺北市都市更新學會、台北市都市更新整合發展協會、新北市都市更新學會,於日前,在國立臺灣大學社會科學院,舉辦理律公法實務及公共事務論壇—「都市更新的實務與展望-從都更條例修法談起」研討會,邀請對相關議題長期耕耘的專家學者及實務人士,共同集思廣益,就本次修法及長久以來實務所面臨的都更問題進行廣泛討論。期能凝聚共識,為下一階段的都市發展奠下基礎。

本次論壇邀請到理律法律事務所合夥律師劉昌坪、將捷集團總裁林長勲、臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖、內政部營建署都市更新組技正林佑璘、中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明、潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳、政治大學地政學系教授陳立夫、臺大公共事務研究所副教授王宏文、地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根、政治大學地政學系教授孫振義、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政、臺北市都市更新整合發展協會副理事長林育全、璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎、都市更新研究發展基金會執行長丁致成、臺大公共事務研究所所長陳淳文……等都市更新產官學界的代表人物一同座談,關注層面之廣為近年所少見。


內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對...
內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對於此一議題的努力與企圖心。 圖/台北市都市更新學會

內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他表示都更涉及數以百萬計的老屋所有權人整合,包含土地、建物產權、違建、佔用等複雜問題,需要耗費的成本巨大到難以估計,為了加速都更的推動,除了程序正義的補正之外,政府也提供了相當的獎勵與優惠措施促進民間參與,以公私協力的方式共同推動都市更新。花次長細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對於此一議題的努力與企圖心。

應設置不動產(建設)專業法庭

理律法律事務所合夥律師劉昌坪表示:都市更新中所牽涉到的法律問題非常複雜,遠非一般民刑事案件所能比擬。一般法官與檢察官很難真正的搞清楚其中原委,自然審查曠日廢時,而且也不容易做出精準的法律判斷,因此設置不動產(建設)專業法庭應是提升都市更新效率很重要的一個努力方向。此外,文資法與環評的過晚介入也造成都市更新審議的不確定性,應構思如何解決此一問題。

都市更新免費室內ㄧ坪換一坪是特例而不是通例


台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,及違章問題難解等。


蔡漢霖說:「地主多半期待分文不出,坐享價值增值,不想影響現下使用面積,老房換新房,室內1坪換1坪外,還免費送公設、車位?這個觀念不除,都更就沒有未來。」

此外,像是遲遲無法拆除的舊違章建築,等於是坐享燙金的容積單價,但在都更改建過程中,幾乎完全無法得到合理的權值分配與價值找補,因侵害到部分地主之既得利益,也造成都更窒礙難行。因此,他呼籲各地方政府應拿出決心積極勇敢的面對違建問題:「如真的沒勇氣拆除,那就請賦予其合理的價值分配與配套獎勵!」真能如此,都更進度一定一日千里。


內政部營建署都市更新組技正林佑璘也於會中揭示:健全重要機制、解決實務困境、周延程序正義、強化政府主導為本次修法的四大主軸。透過鏈結都市計畫、提高申請門檻、明確容積獎勵、擴大稅賦減免、建立代拆協商平台、弱勢法律扶助、設置專責機構等具體作為,結合公司部門與中央/地方合作,未來內政部會繼續以最快速度新增六項、修訂另外五項法規命令,以期讓新政策早日能夠讓所有人民從中受益。


應設法降低都市更新案中的風險與不確定性

中華民國不動產開發公會全國聯聯合會于俊明秘書長則著眼於「風險」這部分與與會人士分享。在都市更新個案裡面,普遍存在著整合、法令、撤簽、審議、分配、市場、地上物處理、建築、產登、稅捐、訴訟等十一個層面的風險。都市更新案曠日廢時,動輒五到十年,其間必須持續投入鉅額人力與物力推動,因此如無法有效降低參與投資方(地主/業者)的風險就會嚴重影響投資人的意願,進而導致都市更新成效不彰。

都更要解決的是人性,而非建築物問題


因為大家(地主、住戶)都想分多一點,所以開發商面對的問題就是平均一個都更案就要耗上7到10年時間。


潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳從實施者角度有一些建議:首先是現行都更事業計畫書需載明地主權利價值和分配比率,不過因都更案需經審議委員會審理,容積仍會變動,加上房市景氣變化大,會影響地主權益,建議載明最優比率即可。

此外,為鼓勵實施者投入,建議財政部能放寬實施者在都更案投資總額的提列項目,可新增興建成本,或直接以都更案支出總額的20%做為抵減稅額,無需再經認定,做到稅負減免、放寬,「重賞之下,必有勇夫」同步做到鼓勵實施者投入,加速都更推動。

都市更新計畫是否會有破壞都市計畫體系之虞?

政治大學地政學系教授陳立夫則是以學者的角度,提出對都市更新條例修正內容之若干質疑。他主要著眼的觀點,是憂慮都市更新計畫會有破壞都市計畫體系。此外,對於在「未經劃定或變更應實施更新之地區」」申請實施都市更新事業的審查條件可能不夠符合法律明確性之要求,這些都是我們可以在未來的修法討論中加以周延的層面。

加強民眾參與以提高互信

臺灣大學公共事務研究所王宏文教授表示,土地及建物所有權人參與都更的根本因素是互信,因此一旦與實施者欠缺共識,即很難合作,因此如何提高互信是主要的議題,從過去的研究來看,民眾參與是培養互信很重要的方法,當要推動一都更案時,應盡可能納入每一個利害相關人,並積極追蹤各戶的參與情況,以求減少未來執行的爭議。此外,在民眾沒有充足知識或資訊的前提下,民眾實際上很難判斷該都更計畫是否良好,因此必須為利害關係人提供都更相關知識、經驗及資訊。另外,建議實施者可以透過集體公開討論或審議的方式,盡量將都更計畫與權利變換分配結果公開透明,以減少民眾疑慮。

與地主或住戶建立信任關係

璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎認為,都更最重要的就是取得地主或住戶的信任。根據自身經驗,不少地主其實是願意進行都更,只是對於建設公司如何進行都更可能有疑慮,因此在過程中必須花時間與地主或住戶充分溝通,以真誠的態度建立彼此的信任關係。當地主或住戶對建設公司有信心時,都更自然會順利許多。所以事前的溝通及信任關係的建立非常重要。 

分享給好友加入udn

相關新聞

9月新屋買氣下滑5~10% 建商推案量卻逆勢大增逾八成

鑫建築團隊深耕新店央北重劃區,重金標地再下一城

最具潛力捷運宅,合雄M距離桃園捷運綠線G01站僅10分鐘

板橋正市區「幸福昇樺」 最珍稀捷運宅

合雄建設深耕八德重劃區,合雄M熱銷近9成

「昌傑日日」南寮主攻青年首購族 工程0付款受歡迎

英國建案來台銷售 訴求穩定投報

平價宅銷售率達63% 台灣金聯:把握最後一周看屋機會

遠雄新莊副都心豪宅賣不出去 金管會首開罰百萬

房仲新品牌衝勁強 大家房屋喊出一年展百間店

新品牌展店快 大家房屋今年衝220家

董事長用壹千萬買小玩具!有錢人想的不一樣

產官學齊聚共商都市更新發展議題

桃園高鐵最強地段 「新潤興業A18」熱銷近7成

裸心-石牌天母雙商圈,媲美大安森林公園綠蔭生活

新光重劃區 熱銷新成屋案【佳茂敦品】

奇岩生態區內,唯一三面公園環景裸心建築

580萬起 八德捷運綠線G01旁【品森活】

菁英家庭必看!「佳茂敦品」雙學區+雙公園

關新公園.竹科首藏地段 「賦居」2〜3房限量登場

惠宇2019 太原新地標 即將公開

新莊副都心 再現涵碧美學聚落

四度獲十大永續典範企業 信義房屋獲肯定

新濠漾 16倍大安森林公園超級景觀

三重仁義段重劃區推案熱 東森建設首案公開

京懋建設新案 「售價即底價」

「双捷晶華」質感好宅 擄獲單身 小家庭客層

【瑜璟芳華】經國大道首席 享受豐富藝文生活

林口長庚 人文生活 科技新城 【鴻築AiCITY樂捷市】 A7首選

GO! 學習有錢人買房術

王泰建設 以誠信構築消費者的夢想家園

汐止超夯新案「合康雲極」實品屋開箱囉!

「安全」是公司建築的信念也是責任

最溫馨浪漫的五月與「潤隆」有約  賞屋免費品嚐歐式下午茶

高投報 北市車位價 買金邊首善區豪宅

太原林蔭大道好生活 惠宇樂觀

監造自己要住的厝【立華營造】首推自建案

50米太原林蔭大道 惠宇樂觀綠吸引力

中壢古典之王 公開熱銷7成

全臺首創湖邊Outlet麗寶招商說明會登場

千呼萬喚始出來 新店裕隆城Q4登場

台經院:通膨不嚴重 升息影響房市有限

熱門文章

智者樂水 富豪都愛住湖畔

文化中心藝術地標 京城建設「逸文苑」盛大公開

不二價獲信任 丞石好室連連開紅盤

都市更新和危老重建有什麼不同?

「高大皇墅」中庄國中旁‧綠建築住宅‧電梯花園別墅

Wow!總裁在高雄「美術帝國」的家 好環保

大寮發展有「錢」景 藏易第三期 讓您輕鬆買、快易居

「龍騰」 美術館X明誠路 超越五星飯店級享樂公設

「HAPPY墅」 公園前臨路第一排 雲建築總價1298萬起

「遠雄頂美」人人瘋搶!甫公開狂賣四成

「濱湖晶采」 專屬大人物的大格局 稀有45至72大地坪,四~六車庫

鄰靜文化中心、師大 「頂誠文化」植感宅 51坪/一層二戶/單純21席

「匯河堤」漢神巨蛋1字頭 53坪景觀大4房 首付10%,最超值、住更大

9月新屋買氣下滑5~10% 建商推案量卻逆勢大增逾八成

海外置產王/買東京中古屋 掌握三訣竅

老天鵝~不用500萬就能買到智慧宅?

599萬 首戶晉升愛河精品宅

「水漾年華」心飛翔 遠雄明水漾 公開熱銷6成

久雄「美濃町」金店•別墅 788萬起,仁武鳳山一半價

倒數5天 建商讓利尚「青」

龍騰入新厝 今年推100億

超越美術館 卡位最強重劃區起漲點

觀音新都心 草漯新地標

水岸環景建築「光明鼎」

陶朱隱園旋轉造型吸睛 方便種樹還有這項特別功能

「莊子」 商業區電梯透天 超強地段三面臨路 面寬8.8米

「福懋悅然」正中山路上制震海景大戶 擁國際亞灣、享三多百貨時尚生活

堅山仰翠 美術館超值入門款 藝術輕豪宅

海外置產王/大馬柔佛州 外商投資轉熱

「雄崗信義美術館」十年磨一劍,輝煌落成 農16帝一排,坐擁浩瀚景觀

大溪退休生活及換屋首選-「三本公園」

高雄民間都更第一案 京城「逸文苑」公開

有「發」展 創意家行銷揮軍南台灣

高雄928檔期爆445.7億 預售帶頭衝

美樹大悦 訂金到交屋43萬起 入住李天鐸美術館代表作

達麗米樂投資20億 2021年大岡山有百貨影城了

正義聯盟正式公開 與豪宅大師呂建勳最近的一次

「台中樂居金獎」哲園方邸大廈 榮獲特色獎第一名

超越七期豪宅 豐邑建設「大境豐藝」鑄就單元三唯一新古典地標

全誠城揚雙品牌 「可麗都」慶公開

「大桔郡9」永康站前,永大商圈 12米臨路藏富店墅

自備188萬起,晉階「楠梓瀚」122坪+3平車 不凡身價

贊助廣告

留言