親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

產官學齊聚共商都市更新發展議題

2019-04-15 10:38:38聯合新聞網 李文全

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念...
台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,及違章問題難解等。 圖/台北市都市更新學會

由理律法律事務所與臺大公共事務研究所,與協辦單位臺北市都市更新學會、台北市都市更新整合發展協會、新北市都市更新學會,於日前,在國立臺灣大學社會科學院,舉辦理律公法實務及公共事務論壇—「都市更新的實務與展望-從都更條例修法談起」研討會,邀請對相關議題長期耕耘的專家學者及實務人士,共同集思廣益,就本次修法及長久以來實務所面臨的都更問題進行廣泛討論。期能凝聚共識,為下一階段的都市發展奠下基礎。

本次論壇邀請到理律法律事務所合夥律師劉昌坪、將捷集團總裁林長勲、臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖、內政部營建署都市更新組技正林佑璘、中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明、潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳、政治大學地政學系教授陳立夫、臺大公共事務研究所副教授王宏文、地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根、政治大學地政學系教授孫振義、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政、臺北市都市更新整合發展協會副理事長林育全、璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎、都市更新研究發展基金會執行長丁致成、臺大公共事務研究所所長陳淳文……等都市更新產官學界的代表人物一同座談,關注層面之廣為近年所少見。


內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對...
內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對於此一議題的努力與企圖心。 圖/台北市都市更新學會

內政部政務次長花敬群也應邀蒞會致詞。他表示都更涉及數以百萬計的老屋所有權人整合,包含土地、建物產權、違建、佔用等複雜問題,需要耗費的成本巨大到難以估計,為了加速都更的推動,除了程序正義的補正之外,政府也提供了相當的獎勵與優惠措施促進民間參與,以公私協力的方式共同推動都市更新。花次長細數近年政府之積極作為,不難窺見中央政府對於此一議題的努力與企圖心。

應設置不動產(建設)專業法庭

理律法律事務所合夥律師劉昌坪表示:都市更新中所牽涉到的法律問題非常複雜,遠非一般民刑事案件所能比擬。一般法官與檢察官很難真正的搞清楚其中原委,自然審查曠日廢時,而且也不容易做出精準的法律判斷,因此設置不動產(建設)專業法庭應是提升都市更新效率很重要的一個努力方向。此外,文資法與環評的過晚介入也造成都市更新審議的不確定性,應構思如何解決此一問題。

都市更新免費室內ㄧ坪換一坪是特例而不是通例


台北市都市更新學會理事長蔡漢霖,犀利評點出窒礙難行之處,在於民眾普遍缺乏成本概念、風險意識不足、立體價值分配的概念不足,及違章問題難解等。


蔡漢霖說:「地主多半期待分文不出,坐享價值增值,不想影響現下使用面積,老房換新房,室內1坪換1坪外,還免費送公設、車位?這個觀念不除,都更就沒有未來。」

此外,像是遲遲無法拆除的舊違章建築,等於是坐享燙金的容積單價,但在都更改建過程中,幾乎完全無法得到合理的權值分配與價值找補,因侵害到部分地主之既得利益,也造成都更窒礙難行。因此,他呼籲各地方政府應拿出決心積極勇敢的面對違建問題:「如真的沒勇氣拆除,那就請賦予其合理的價值分配與配套獎勵!」真能如此,都更進度一定一日千里。


內政部營建署都市更新組技正林佑璘也於會中揭示:健全重要機制、解決實務困境、周延程序正義、強化政府主導為本次修法的四大主軸。透過鏈結都市計畫、提高申請門檻、明確容積獎勵、擴大稅賦減免、建立代拆協商平台、弱勢法律扶助、設置專責機構等具體作為,結合公司部門與中央/地方合作,未來內政部會繼續以最快速度新增六項、修訂另外五項法規命令,以期讓新政策早日能夠讓所有人民從中受益。


應設法降低都市更新案中的風險與不確定性

中華民國不動產開發公會全國聯聯合會于俊明秘書長則著眼於「風險」這部分與與會人士分享。在都市更新個案裡面,普遍存在著整合、法令、撤簽、審議、分配、市場、地上物處理、建築、產登、稅捐、訴訟等十一個層面的風險。都市更新案曠日廢時,動輒五到十年,其間必須持續投入鉅額人力與物力推動,因此如無法有效降低參與投資方(地主/業者)的風險就會嚴重影響投資人的意願,進而導致都市更新成效不彰。

都更要解決的是人性,而非建築物問題


因為大家(地主、住戶)都想分多一點,所以開發商面對的問題就是平均一個都更案就要耗上7到10年時間。


潤泰創新國際股份有限公司董事長簡滄圳從實施者角度有一些建議:首先是現行都更事業計畫書需載明地主權利價值和分配比率,不過因都更案需經審議委員會審理,容積仍會變動,加上房市景氣變化大,會影響地主權益,建議載明最優比率即可。

此外,為鼓勵實施者投入,建議財政部能放寬實施者在都更案投資總額的提列項目,可新增興建成本,或直接以都更案支出總額的20%做為抵減稅額,無需再經認定,做到稅負減免、放寬,「重賞之下,必有勇夫」同步做到鼓勵實施者投入,加速都更推動。

都市更新計畫是否會有破壞都市計畫體系之虞?

政治大學地政學系教授陳立夫則是以學者的角度,提出對都市更新條例修正內容之若干質疑。他主要著眼的觀點,是憂慮都市更新計畫會有破壞都市計畫體系。此外,對於在「未經劃定或變更應實施更新之地區」」申請實施都市更新事業的審查條件可能不夠符合法律明確性之要求,這些都是我們可以在未來的修法討論中加以周延的層面。

加強民眾參與以提高互信

臺灣大學公共事務研究所王宏文教授表示,土地及建物所有權人參與都更的根本因素是互信,因此一旦與實施者欠缺共識,即很難合作,因此如何提高互信是主要的議題,從過去的研究來看,民眾參與是培養互信很重要的方法,當要推動一都更案時,應盡可能納入每一個利害相關人,並積極追蹤各戶的參與情況,以求減少未來執行的爭議。此外,在民眾沒有充足知識或資訊的前提下,民眾實際上很難判斷該都更計畫是否良好,因此必須為利害關係人提供都更相關知識、經驗及資訊。另外,建議實施者可以透過集體公開討論或審議的方式,盡量將都更計畫與權利變換分配結果公開透明,以減少民眾疑慮。

與地主或住戶建立信任關係

璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎認為,都更最重要的就是取得地主或住戶的信任。根據自身經驗,不少地主其實是願意進行都更,只是對於建設公司如何進行都更可能有疑慮,因此在過程中必須花時間與地主或住戶充分溝通,以真誠的態度建立彼此的信任關係。當地主或住戶對建設公司有信心時,都更自然會順利許多。所以事前的溝通及信任關係的建立非常重要。 

分享給好友加入udn

相關新聞

蔡為民11月23日、12月7日在台開講 暢談大陸20年經驗、當前房產與財經形勢及資產配置

2019第五屆台灣國際房地產博覽會 連續五年 千萬土地大摸彩 11月8-11於台北世貿一館引爆您的財富密碼

9月新屋買氣下滑5~10% 建商推案量卻逆勢大增逾八成

鑫建築團隊深耕新店央北重劃區,重金標地再下一城

最具潛力捷運宅,合雄M距離桃園捷運綠線G01站僅10分鐘

板橋正市區「幸福昇樺」 最珍稀捷運宅

合雄建設深耕八德重劃區,合雄M熱銷近9成

「昌傑日日」南寮主攻青年首購族 工程0付款受歡迎

英國建案來台銷售 訴求穩定投報

平價宅銷售率達63% 台灣金聯:把握最後一周看屋機會

遠雄新莊副都心豪宅賣不出去 金管會首開罰百萬

房仲新品牌衝勁強 大家房屋喊出一年展百間店

新品牌展店快 大家房屋今年衝220家

董事長用壹千萬買小玩具!有錢人想的不一樣

產官學齊聚共商都市更新發展議題

桃園高鐵最強地段 「新潤興業A18」熱銷近7成

裸心-石牌天母雙商圈,媲美大安森林公園綠蔭生活

新光重劃區 熱銷新成屋案【佳茂敦品】

奇岩生態區內,唯一三面公園環景裸心建築

580萬起 八德捷運綠線G01旁【品森活】

菁英家庭必看!「佳茂敦品」雙學區+雙公園

關新公園.竹科首藏地段 「賦居」2〜3房限量登場

惠宇2019 太原新地標 即將公開

新莊副都心 再現涵碧美學聚落

四度獲十大永續典範企業 信義房屋獲肯定

新濠漾 16倍大安森林公園超級景觀

三重仁義段重劃區推案熱 東森建設首案公開

京懋建設新案 「售價即底價」

「双捷晶華」質感好宅 擄獲單身 小家庭客層

【瑜璟芳華】經國大道首席 享受豐富藝文生活

林口長庚 人文生活 科技新城 【鴻築AiCITY樂捷市】 A7首選

GO! 學習有錢人買房術

王泰建設 以誠信構築消費者的夢想家園

汐止超夯新案「合康雲極」實品屋開箱囉!

「安全」是公司建築的信念也是責任

最溫馨浪漫的五月與「潤隆」有約  賞屋免費品嚐歐式下午茶

高投報 北市車位價 買金邊首善區豪宅

太原林蔭大道好生活 惠宇樂觀

監造自己要住的厝【立華營造】首推自建案

50米太原林蔭大道 惠宇樂觀綠吸引力

中壢古典之王 公開熱銷7成

全臺首創湖邊Outlet麗寶招商說明會登場

熱門文章

入主無壓力 首排景觀宅「樹禾苑」坐享濕地公園美術館生活圈

歡慶『竹科潤隆』熱銷破九五成!

「濱湖晶采」 專屬大人物的大格局 稀有45至72大地坪,四~六車庫

清景麟地產/建築界的異數

台灣傳統市場轉型站上國際舞台 新富町文化市場榮獲Good Design Award 金獎

熱錢湧入 商辦行情看漲 高雄黑馬竄起

「大氣」流瀑水花園豪墅 收藏價3880萬起

麗寶北歐莊園3挑戰區域最強換屋CP值 4房+車位總價2088萬起

清景麟「白易居THE ARCH」 獲London Design Awards金獎

「大學墅」高雄大學唯一抗PM2.5別墅 市區三房價輕鬆換

信義房屋再突破 榮獲全球企業暨台灣企業永續獎共8項大獎

榮總商圈「悅嵩豐」臻藏宅 熱銷47坪大3房、即將完銷

大謙 大隱雙園道 謙謙君子風 零店面單純76戶住家

台日建商插旗南勢角 抗震城堡「香榭麗池」完工熱賣

美術樹院深藏隱富 「璞御」一層雙併百坪大戶 珍席釋出

第一道鼠光迎新猷 桃大機構年終感恩晚會席開300桌

多城植哉 高鐵特區純3房 享雙百貨

海外置產王/大阪租屋市場 投報率佳

廖致傑接任高雄市房屋市場調查協會理事長

自備188萬起,晉階「楠梓瀚」122坪+3平車 不凡身價

林口A9綠海地王 南勢價格親民吸客

海外置產王/大馬檳城房產 具增值潛力

品牌建商搶灘台南 遠雄頂美 已售六成

捷運、公園無敵組合 合雄G01站案未演先轟動

【蔡為民房產與財經趨勢講座】首場圓滿結束,12月7日“續攤”暢談大陸20年經驗、當前房產與財經形勢及資產配置

高大皇墅 中庄市區綠建築‧電梯花園大別墅

台南地上權首發 上揚國寶銷售紅不讓

「聯上WE」文山特區 輕豪宅 公園首排 新古典建築

「希望城市」蘆洲捷運總站旁「到站就到家」

海外置產王/東京千住區 首購族青睞

悅誠廣場喜悅感謝慶 168個總裁流沙包秒殺

黃金級綠建築【幸福安家】亮麗公開 首購豪華升級日本住友制震、中空制音樓板

大城30 蜂收野餐趴 千人野餐

碧潭月亮 讓「這個」新店指標案熱銷8.3億

高規格夢幻逸品 桃園高鐵【捷寶雲品】

歡樂滿屋第6期 256萬起‧15萬起交屋 買大2房‧電梯時尚宅

「逸文苑」文化中心景觀席 360度高雄全視線

海外置產王/吉隆坡捷運宅 投資新亮點

「龍騰」 美術館X明誠路首席地標 飯店級享樂公設無比精彩

蔡為民11月23日、12月7日在台開講 暢談大陸20年經驗、當前房產與財經形勢及資產配置

濱湖晶采 2,980萬住進圓山特區

贊助廣告

留言