營建成本持續上漲 地主與建商「合建」該了解的分配比例

原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本近期持續飆漲，估計整體上漲幅度已超過2成之多，且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略，甚至有些建商原本推出預售案的也部分改採「先建後售」的方式，打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。

許多地主想要將自家老屋換新屋，若是採用自建模式，需要慎選營造廠避免無法順利完工，雖然政府提供了容積獎勵誘因，但蓋房子所需建築成本動輒千百萬甚至上億，部分地主因自有資金不足，轉而透過與建商合建的方式達成舊物換新屋，改善居住生活品質並享受改建後的增值利益。

與建商「合建」，首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少，再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備，新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網（俗稱實價登錄）查詢；因為改建需要花錢，而地主一般會選擇與建商合建，通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物，其中成本最主要就是建築興建費用，包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用，建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異，所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

「合建比例」係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定，地主本身也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區，在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。合理的合建分配比例可以多請教專業人士，透過詳細的分析說明了解本身的權益，避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識，地主亦可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式，慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建，創造最大的利潤。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發表示，不管選擇哪一種方式進行都更或危老重建都各有優缺點，相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力，加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等，雖然重建要花費許多精力、金錢及時間，但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利，找到最合適自己的重建方式及專業團隊，透過都更危老重建，使建物的耐震機能提高、更新後房屋價值提升，讓居住環境品質更安全、更舒適。