桃園市買房「蛋黃蛋白」密碼怎麼看？阿宅一圖看：約分為三圈！

一圖說房市：桃園市蛋黃蛋白的買房密碼怎麼看？

對房地產做過功課的人，應該都聽過蛋黃區、蛋白區，這個判斷地段好壞最重要的概念吧。​

如果把城市當成一顆荷包蛋，所謂蛋黃區就是蛋黃中心、價格最高的精華區域，蛋白區就是外圍區位稍差、價格較低的區域。

因為通勤成本的影響，房價將由蛋黃往蛋白、蛋殼逐漸遞減。​

阿宅之前寫過的台北市及新北市的蛋黃蛋白區分析，已經成為網路關鍵字的搜尋第一名。

接下來，我們往其他縣市走。

用一張圖來看看，脫北族首選，桃園市蛋黃蛋白的買房密碼。​

桃園市蛋黃蛋白分區圖

一般的荷包蛋，都只有一顆蛋黃，都市核心只有一個，也就是都市發展的單核心模式。

例如台北市，最中央的大安區，就是蛋黃中的蛋黃，房價最高的區域。​

但荷包蛋也會有雙黃的，城市的發展，也可能是雙核心模式，就像有兩顆蛋黃。有兩個核心區域的桃園，就是最好的範例。​

以下用圖直接說明，這張是桃園市實價登錄房價分布圖，依房價等級可以約略分為三圈。

價格是以區域近一年實價登錄均價來計算，包含大樓、公寓及華廈等產品，所以價格偏中古屋價，一定會有個案例外，也不適合拿來跟預售屋價格比。

桃園過去是以北桃園的桃園及南桃園的中壢雙核心模式發展，北桃以桃園區為核心，包含桃園、龜山、八德、大溪、蘆竹、大園。南桃以中壢區為核心，包含中壢、楊梅、平鎮、龍潭、觀音、新屋。

雙核心與周邊行政區形成帶狀生活圈。區域房價呈現以下分佈：

第一圈房價是40萬以上的等級。包含桃園、中壢、龜山。

第二圈房價是30-40萬的等級。包含八德、平鎮、大園、蘆竹、新屋。

第三圈房價是20-30萬的等級。包含楊梅、龍潭、觀音、大溪。

就相對位置來看，雙核心的桃園及中壢是當然的蛋黃區。而緊鄰桃園核心屬北桃生活圈，但也和新北林口同屬林口新市鎮的龜山，在機捷交通優勢及產業園區的雙重利多下，人口大幅成長，房價不輸雙核心。

其餘區域則向外房價遞減，歸屬為蛋白區及蛋殼區。

桃園市未來區域發展趨勢

當然蛋黃蛋白區不會一成不變，而是隨著都市發展變動的。未來桃園交通將形成「三心六線」路網。所謂的三心，包含桃園、中壢都會區、航空城特區，也就是依桃園市國土計畫草案，未來桃園市空間布局的三大主要都心。

未來桃園是否從雙黃荷包蛋變成三黃，就看航空城計畫未來的發展了。

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