需求挺住價格 北市頂辦衝出「爆量供給」魔咒

開年迎新，329檔期也緊鑼密鼓開展，但政府打炒房政策未鬆綁，開發商轉戰商廠辦市場，建照及使照核發量均來到歷史次高。鼎越開發執行副總張嘉文指出，商用不動產面臨爆量壓力，但在企業升級總部需求、上市櫃法人轉戰長期收益產品下，交易熱度不墜，市場將呈現M型化，符合ESG規劃的精華區頂級A辦，將成為受追捧的搶手貨。

每年房市重頭戲向來是住宅案壓陣，但近年起隱隱有商廠辦崛起趨勢，從內政部建照及使照核發量持續居高，可一窺端倪；去年全國「工業倉儲類」及「辦公服務類」建照量核發量共達354萬坪，使照核發則達311萬坪，兩者皆為1999年統計以來次高紀錄。

建照是房市趨勢指標，使照則為供給指標，兩者核發量大增，顯示市場前景大好，吸引上市櫃建商持續加碼商廠辦類產品。

張嘉文表示，北市商辦正處於臨百花齊放的格局，供給增加，但企業剛需同樣強勁，包括中美貿易戰之下的台商回流擴廠、企業整合旗艦總部等，還有全球淨零排放趨勢下，企業升級辦公室，以達到歐美客戶減碳或碳中和需求。

就投資層面而言，上市櫃法人仍偏好具穩定收益、有增值空間的收租型不動產，張嘉文說，位於市中心精華區，擁有ESG規劃的商辦園區，因具備屋齡新、坪數大、規劃彈性，以及完善商務配套服務，將成為熱門標的。

「明年碳費開徵後，商辦M型化波動的將更劇烈，」張嘉文分析，精華區老商辦面臨軟硬體條件差距大，以及改建費用驚人等困境，將加速退出市場投入改建，而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢，即便面臨爆量供給壓力，仍擁有競爭優勢。

負責銷售京華廣場頂級商辦園區、中工雲宇宙AI園區的威京國際行銷經理陳大中表示，國家企業廣場近期以總價逾10億元成交，每坪拆算單價176萬元，成為預售商辦最高單價；中工雲宇宙AI園區則受鴻海青睞，以75.49億元購入，每坪拆算單價近55萬元，創下新北市廠辦預售最高單價。

「這顯示商用不動產市場交易熱絡，產業看好台灣未來投資環境，即便供給量增加，但符合市場期待的產品，價格仍有上漲空間。」陳大中指出，近期接觸的上市櫃客戶中，有二類需求者增長最多，一是因應企業營運規模成長，需要整合分散各區或各樓層辦公室而出現的大坪數需求；另一是企業現有辦公室無法滿足產業轉型，急尋新門面，以利於招商業務和吸引人才。

此二類客戶更看重辦公室的ESG規劃，如取得美國綠建築LEED、健康建築WELL認證，以及是否規劃統一購買綠電與綠電憑證服務等，而在綠色商廠辦的趨勢及需求下，將持續衝高市場交易規模。