買店面收租吃三代？沒租客恐淪千萬垃圾 陳侯勳：容錯率太低同條街價差2倍

許多投資人常抱持「買店面收租吃三代」的傳統觀念，盲目搶進卻往往慘遭套牢。

房產專家「談判大叔」陳侯勳對此深入分析，在不動產各類產品中，店面的容錯率其實極低，同一條街往往僅相隔60公尺，巷頭與巷尾的租金價差就可能高達兩倍，背後隱藏著人潮流向與極具殺傷力的「陰陽面」陷阱。

陳侯勳以台北忠孝東路四段為例進行剖析，統領百貨那一側人潮絡繹不絕，店面極少長期空置；反觀對面的明耀百貨那一側，店租卻普遍便宜約三分之一，空置率偏高，甚至常淪為短期拍賣會進駐。

他認為，關鍵就在於明耀那一側聚集過多銀行，營業時間一到下午3點半便拉下鐵門，晚間完全缺乏人流聚集，導致該區段在商圈屬性上淪為「陰面」，一般零售業者若缺乏自帶客群的實力，進駐極易面臨虧損。

針對店面持有風險，陳侯勳進一步指出，店面貸款成數通常僅有五成，且銀行對其估價完全建立在租金收益上。

投資人若買進後才開始招租，一旦長期空置，不僅背負高額利息，更面臨既租不掉也賣不掉的窘境，數千萬元資產瞬間淪為沉重負擔。

陳侯勳分享實戰心法表示，自身過去布局店面必定嚴格遵循「確定有租客才進場」。

他會預先鎖定5家具備高租金承受力的連鎖品牌，摸清其展店需求、面寬、電壓、排汙與油煙排廢等硬指標，確認物件符合規格且至少有3家願意簽署意向書（MOU）才正式簽約買下，以此徹底規避買後招租不利的空置風險。

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