預售屋等交屋恐錯失退稅 換屋族必懂「兩年期限」怎麼算

換屋族買預售屋，想申請房地合一稅重購優惠，須留意兩年期限不是看簽約日。台北國稅局表示，預售屋須等完工並辦妥房地所有權登記，才算取得新房地；若登記日距出售舊屋的移轉登記日超過兩年，即使已簽約、付款，日後也設籍入住，仍無法適用重購退、抵稅優惠。

國稅局指出，申請重購優惠，出售舊自住房地與重購新自住房地的所有權移轉登記日，必須相距兩年以內。此外，個人或其配偶、未成年子女，須在出售及重購的自住房地辦妥戶籍登記並實際居住，房屋也不得出租、供營業或執行業務使用，並非期限內買房就一定能退稅。

預售屋容易讓換屋族誤判，關鍵在於簽約與取得房地是兩回事。國稅局說明，民眾簽訂預售屋買賣契約時，取得的是契約權利，並非房地所有權。施工期間尚未完成建築及所有權登記，交屋前也無法辦理戶籍登記、供居住使用，因此不符合自住房地要件。

須等建案完工交屋，並完成建物及土地所有權登記，才是房地合一稅制認定的新房地取得日，也是判斷是否在出售舊屋前後兩年內完成重購的依據，不能以預售屋簽約日替代。

以大華為例，2021年5月向建商購買A預售屋，2023年2月1日出售原有自住B房地，申報繳納房地合一所得稅200萬元。A屋完工後，大華直到2026年3月7日才完成所有權登記，並辦妥戶籍登記，隨後申請退還200萬元稅款。

大華主張，A屋早在2021年5月簽約時就已取得，兩屋也先後設籍並有居住事實。不過，國稅局認定，A屋取得日應以2026年3月7日所有權登記日為準，距出售B屋已超過兩年，因此不適用重購退稅。

國稅局提醒，預售屋從簽約到交屋往往需時二至四年，換屋族規劃出售舊屋時，應一併評估新屋完工及所有權登記時程，避免因誤認取得日期，錯失重購租稅優惠。