父母贈房兒女轉售大虧！取得成本低遭課重稅 專家揭二親等買賣解方

許多民眾在規劃不動產傳承時，常直覺認為以「生前贈與」將房子過戶給子女最為單純，然而後續轉售時可能衍生龐大的房地合一稅負擔。

稅務專家蔡怡澄指出，不動產傳承主要分為繼承、贈與及買賣三種途徑，各具優缺點，民眾若未考量取得成本與市價落差，日後子女轉手時恐面臨意料之外的高額稅金。

蔡怡澄分析，一般民眾常看實價登錄的市場行情，但政府在核課贈與稅或遺產稅時，採用的計稅標準是「土地公告現值」加上「房屋評定現值」，這兩者數值通常遠低於真實市價。

舉例來說，市價約1750萬元的公寓型態物件，其土地公告現值加上房屋評定現值可能僅落在900萬元左右。

若父母選擇以「生前贈與」將該物件過戶給子女，國稅局認定子女的「取得成本」就只有當時核計的900萬元。

一旦子女未來以市價約1700萬元將該房產轉售，國稅局便會認定轉手獲利高達800萬元，並以此獲利金額課徵房地合一稅，稅負相當可觀。

針對這類潛在負擔，蔡怡澄指出，若子女未來出售時能符合自住房地持有滿6年的優惠條件，或是在2年內辦理重購退稅，才有機會爭取減免或退還已繳納的房地合一稅。

除了贈與之外，父母亦可評估透過「二親等買賣」的方式進行過戶。

蔡怡澄指出，買賣方式可將房產取得成本直接做在接近實價登錄的市價水準，大幅降低子女日後轉售的房地合一稅，且土地部分還能申請適用自用住宅土地增值稅率。

不過蔡怡澄提醒，二親等買賣必須確保真實金流，若子女匯款給父母後，父母又迅速將資金轉回給小孩，將會被國稅局認定為虛偽買賣而補課贈與稅；此外，房屋買賣也會增加父母當年度所得與潛在的房地合一稅，移轉前必須通盤評估。