3年前排隊買預售！交屋金流卡死 專家嘆：別賭幾年後的自己更順利

當年搭帳篷排隊搶預售屋的人，現在房子蓋好了，不知道有沒有比較開心？

2021、2022那幾年，房市有多熱，很多人應該還記得，預售案一開賣，現場排隊，熱門建案甚至有人搭帳篷等著買。

那時候大家最怕的事情是什麼？不是買貴，是「現在不買，過幾個月又漲了」。

所以很多人下定的時候，想的其實很簡單：先買。

反正房子還要蓋幾年，工程款慢慢繳，等到交屋的時候，薪水應該也更高了，房價搞不好也漲了。

結果時間真的過去了，房子也真的蓋好了，只是現在迎接他們的，已經不是當年的房市。

今年上半年，全台住宅使用執照有68,225戶，是近10年同期第二高。代表前幾年大量推案、開工的房子，現在正陸續走到交屋這一關，問題也開始一個一個浮出來。

有人驗屋驗到第三次，問題還沒處理完；有人房子還沒辦法住，租金卻還是每天在燒；有人原本算好銀行貸款，到了真正要交屋，才發現實際核貸條件跟當初想的不一樣；甚至有人已經完成對保，後面還要面對銀行撥款安排。

這時候你才會發現一件很現實的事情：預售屋最麻煩的地方，就是你買房的那一天，到你真正交屋的那一天，中間可能差了好幾年。

而這幾年，什麼都可能變，銀行政策會變；貸款條件會變；房價會變；你的收入會變。

你結婚了、生小孩了、換工作了，家庭支出也可能變。

甚至當初一起規劃換屋的人，五年後原本的房子還不一定賣得掉。

所以當年你覺得：「每個月繳五萬，應該沒問題。」五年後可能變成：「怎麼突然覺得這五萬這麼重？」

這也是我覺得這一波交屋潮最值得看的地方。大家以前買預售屋，最常算的是：「總價多少？一坪多少？未來會漲多少？」但真正到了交屋這一天，你要算的東西突然變很多。

貸款到底能貸多少？差額拿不拿得出來？房子驗收了沒？舊屋賣掉了沒？家具裝潢要多少？如果多繳幾個月房租，撐不撐得住？這些才是最後決定你能不能順利把房子接回家的問題。

所以我現在反而覺得：買預售屋，最容易算錯的可能不是房價，而是時間。

你簽約的時候，是用今天的收入、今天的銀行條件，去做決定，但真正付款、貸款、入住，是幾年後的事情，而幾年後的你，沒有辦法保證跟今天一模一樣。

當然，我也不會看到最近預售解約增加，就直接說「房市崩了」，這也沒那麼簡單。

央行公布的資料顯示，過去統計的預售解約案件占整體預售交易比例仍有限，而且解約原因很多，不是全部都跟貸款不足有關。

所以這件事情真正值得看的，不是「房市是不是完蛋」。而是：當年那些很有信心簽下合約的人，現在還扛不扛得住？這跟房價漲跌，是兩回事。

房價如果沒漲，你可能只是少賺一點，但如果房子蓋好了，現金流卻接不上，那才是真的麻煩。

所以如果你現在正在考慮買預售屋，我反而建議你做一個很無聊、但很重要的計算：

假設三、四年後，房價沒漲、銀行少貸一成、利率比現在高一點、家庭每個月多了兩萬元支出，原本的房子又晚三個月才賣掉，你還有辦法買嗎？

如果可以，那你是在做購屋決定；如果一定要「房價上漲、薪水增加、銀行照原本條件貸、舊屋順利賣掉」這幾件事情全部發生，你才扛得住。

那你其實不是只在買房，你還押了一把：「幾年後的自己，一切都會比現在更順利。」

簡單來說，就是賭，當年搭帳篷排隊的時候，大家搶的是一間房子，現在真正要承受的，就是當年那個決定，這才是這一波交屋潮，最值得我們想的事情。

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