35坪新屋只剩21坪！專家揭公設比飆40%內幕：1994年修法成計價關鍵

台灣高房價居高不下，公設比飆升更讓購屋族的實質得房率大幅縮水。

房產專家陶迪與麻太指出，1985年在台北市大安區購買權狀35坪的新電梯大樓，室內實坪尚有30坪；但到了2025年，相同權狀坪數的室內空間卻縮水至僅剩21坪，公設比飆破40%大關。

40年來台灣公設比從早期的「實坪錯覺」一路攀升至如今的「鳥籠化」，背後歷經了法規變革、公安事件與市場操作等多重關鍵推力。

陶迪表示，早期無電梯的老公寓常被視為「零公設」，但這並非真正沒有公共空間，而是當時的產權登記制度將梯間等設施合併登記於主建物權狀中，使購屋族誤以為買到的全是實坪。

隨著都市化推進，公設比的演進可劃分為4大歷史關鍵節點：

首先是1980年至2000年間，電梯華廈與大樓逐漸普及，加壓馬達、機房及電梯等基礎垂直設施成為必備，加上垃圾集中處、管理門禁等生活機能進駐，公設比大致維持在8%至28%的合理區間。

第二個關鍵轉折落在1994年，內政部修訂《地籍測量實施規則》，強制要求將公共設施從主建物權狀中剝離並單獨造冊登記。

麻太分析，政府原意是為了讓產權與坪數劃分更為透明，卻未限制公設計價方式，反倒衍生出建商合法將公設以「室內同等單價」單獨計價收費的結構性轉變，埋下日後公設比持續飆高的引信。

第三，2003年新北市蘆洲有社區發生重大火災，釀成嚴重傷亡，促成政府於2005年全面修改《建築技術規則》，強制規定8層樓以上新建案必須設置第二支安全逃生梯、排煙室及防火區劃，使必要的消防「法定公設」直接墊高5%至8%。

最後則是2000年後豪宅風潮興起，如2005年「台北仁愛帝寶」樹立指標，引發市場對氣派門廳、泳池、健身房及閱覽室等「銷售型公設」的渴望。

建商看準買盤偏好大舉增設休閒設施，最終推升整體公設比失控飆破35%甚至40%。