桃園可負擔住宅是高房價新解？專家只有2問題待解決：只租不售仍是最優

桃園市政府這次推出的「可負擔住宅」，雖然打著「全國首創」的旗號，並以「去商品化」和「封閉式買賣」為核心，試圖解決房價問題。

但它跟過去的國民住宅或合宜住宅，本質上其實是換湯不換藥的東西。在「賣斷」這個核心設計上，完全是同一個 DNA。

「可負擔住宅」的優點，在於更加嚴格的移轉管制，但相較於「只租不售」的社會住宅，「賣斷」式設計帶來的缺點還是無可避免。

「可負擔住宅」的優勢：有效避免「投機炒作」

這次桃園「可負擔住宅」的制度設計，針對過去合宜住宅的失敗經驗，例如部分住戶高價轉手套利，做了一定程度的改進：

1.去商品化與封閉式買賣：這是最大的亮點。它將買房行為與資產增值徹底切割。購入後，房子被設定了移轉限制，未來只能回售給市政府或指定的對象。
2.禁止轉售套利：嚴格限制了買賣價差，可以有效防止投資客利用公共資源來賺取房價暴漲的利潤。
3.優先照顧年輕家庭：設定了年輕夫妻育有小孩的家庭優先購買，目標客群明確，符合社會期待。

「可負擔住宅」的兩大核心問題與困境

即使管制嚴格，但由於它本質是「賣斷」，兩個結構性問題依然難以迴避：

問題一、回購價格難訂 套利爭議難解

就算政府限制轉售套利，「買入價」與「政府回購價」之間的價差，還是難免會被外界質疑。

如果政府依原價買回：買方居住多年後，若政府只依當年的原價買回，買方可能會因為無法彌補通貨膨脹，覺得「權益受損」。

但如果政府高於原價買回：只要政府不是原價買回，中間就會產生一個價差。即便這個價差很小，在社會觀感上，仍會被視為「用公共資源進行套利」。

所以，只要不是「只租不售」，就無法完全避免「資產增值」的議題。

政府在回購價的訂定上，將面臨巨大的政治和民意壓力，稍有不慎就會被說成圖利少數特定人士。

問題二、服務人數有限 資源無法循環

這是所有賣斷式住宅（國宅、合宜住宅、可負擔住宅）的最大致命傷。

因為賣斷的低周轉率，一旦以便宜價格賣給了少數人，這批公有房屋資源就「停滯」在這些人手中了。

它成功服務了第一批人，但卻減少了服務第二批、第三批人的機會。

「只租不售」的社會住宅則不同。它擁有較高的周轉率，雖然它不能讓年輕人「擁有」房子，但可以以低於市價的租金，不斷地重複出租給有居住需求、符合資格的不同年輕人或家庭。

可以簡單做個對比，假設有 3,000 戶可負擔住宅。考慮到少部分回購及轉售，在 30 年內，它可能只服務了 5,000 戶家庭。

而 3,000 戶只租不售的社會住宅，在相同的 30 年內，由於租期限制，可能可以服務到 15,000 戶甚至更多的年輕家庭。

因此，這正是政府後來揚棄國宅、合宜住宅此類賣斷式設計，改推「只租不售」社會住宅的原因之一。

因為社會住宅能以更高的周轉率，服務到更多有迫切居住需求的年輕人，更符合「居住正義」中「公平分配資源」的核心精神。

公宅如何資源最大化？賣斷或出租的選擇

桃園的可負擔住宅，是地方政府想解決年輕人購屋焦慮的善意嘗試。它的封閉式設計，確實能有效避免炒作，並服務到少數有機會購置的幸運兒。

然而，無論是政府原有的公有地或是民間分回的住宅，整體資源都是有限的。在此前提下，任何「賣斷」式的政策，都無法最大化地服務到廣大群眾。

如果政府的終極目標是「最大化服務人數、為更多年輕人解決居住問題」，那麼將公有資源投入到能不斷循環利用、高周轉率的「只租不售」社會住宅，仍然是一個更具推廣成效，且更符合社會公平效益的選擇。

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