預售換約不溯既往 內政部：仍可迫使投資客折價轉售

內政部日前表示平均地權條例修法增訂的預售屋換約轉售限制規定，將不溯及適用於施行日前已簽訂的契約，引發部分人士認為修法大打折、開後門護航投資客等質疑。

對此，內政部表示，內政部調整溯及適用見解，主要是近期收到自住購買預售屋的年輕族群反映，目前財務狀況並不豐裕，工作與收入可能因未來經濟變化而發生變動，如果驟然全面限制契約換約轉售，將加諸經濟上更大的風險，與投資客一起陪葬並不公平。

因此內政部在全面檢視法理依據，通盤完整的考量後作出調整，對於未能即時向各界正式說明，造成國人與部份人士的擔憂或疑慮，表示誠摯歉意。

內政部表示，雖然預售屋限制轉售不溯及既往，但不是為投資客護航，修法效果也不會打折扣，並且將更有助於未來落實嚴格執行。

針對外界的質疑，內政部逐一說明如下：

首先，不溯及適用是基於「不溯及既往」、「信賴保護」原則及財產權保障的法理。

考量目前預售屋市場仍存在有二至三年以前簽訂的契約，限制換約並非當年購屋人所能想像，如果全面適用於法律施行日以前的契約，確實有違法律的不溯及既往與信賴保護原則。

此外，預售屋的購屋人除投資客外，還有許多真正自住需求者，其在簽訂契約後仍可能因故(如調職，財務發生狀況)而必須轉售，如果驟然全面適用將可能傷及無辜，影響其財產上的權利。

第二、阻絕投機炒作效果不受影響，修法不打折。

無論是向建商購買，或是換約取得的預售屋契約買受人，只要是在施行日以後簽約，都會受到限制換約轉售規定的管制。

因此，投資客將沒有接手既有契約的誘因，不會因為不溯及適用而出現新的炒作與哄抬漲價，反而是讓自住需求者有更多選擇，並可與銷售預售屋的建商或既有契約的買受人爭取更大的議價機會。

所以不溯及適用，實際上對於阻絕投資客利用換約轉售手法進行投機哄抬炒作價格的效果，並不會受到影響，本次修法的目標不打折。

第三、整體市場賣壓結構仍然存在，不為投資客護航。

雖然不溯及適用，將會延長既有預售屋投資客契約的可轉售時間，市場短期賣壓會略微減輕，但在預期房價下修的趨勢下，整體市場賣壓的規模與結構並未改變。

對於投資客而言，當然是越早脫手越有利，故將迫使其進而折價轉售，而且如果無法順利找到買方接手，投資客仍然必須等到完工交屋後才能解套，或是面臨斷頭解約的窘境，所以絕非為投資客護航。

第四、避免「開後門」問題，有助未來落實嚴格執行。

在不溯及適用的情況下，子法的內容就無需為了前述可能傷及無辜情形考量，而再配合訂定較多的除外條款，這樣才可以真正有效避免「開後門」的問題，而限縮在簽約後因真正重大變故致確實無力繳款等必要情形。未來民眾在購買預售屋時，也會更加審慎評估限制換約轉售規定的影響，本次修法目的將更能完整、積極的落實執行。